Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к статье 293 ГК РФ

1. Содержание комментируемой статьи шире ее названия. В отличие от ГК 1964 г. (ст. 141) ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из них в статье не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое. Более подробно см. коммент. к ст. 288 ГК.

Понятие систематического нарушения прав и интересов соседей имеет такое содержание, которое вкладывается в него жилищным законодательством (см. п. 4 ст. 687 ГК, ст. 91 ЖК). По сути дела, речь идет о нарушении собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением — это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.

2. Комментируемая статья устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.

Прежде всего, собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, если это влечет его разрушение, собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведен необходимый ремонт жилого помещения, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

3. Комментируемая статья оставляет открытым вопрос о том, влечет ли прекращение права собственности на жилое помещение выселение бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Не решен этот вопрос и в новом ЖК РФ. Исходя из смысла закона, его решение зависит от того, обладает ли лицо правами на другое, пригодное для проживания жилое помещение, или данное жилое помещение является для него единственным местом проживания. В первом случае бывший собственник может быть выселен из помещения, а во втором — сохраняет право пользования им в качестве нанимателя и может быть выселен из него на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.

4. По смыслу закона правила комментируемой статьи применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.

Другой комментарий к статье 293 ГК РФ

1. Прекращение права собственности по названным в комментируемой статье основаниям входит в исчерпывающий перечень гражданско-правовых оснований прекращения права собственности, допускаемый ГК (см. коммент. к ст. 235, 288). При этом все они так или иначе связаны с бесхозяйственным содержанием жилища.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей комментируемая статья понимает не любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом является жилье: нарушения его перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику отрицательно влияет на содержание жилья.

Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст. 288), что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.

Бесхозяйственное содержание жилища — это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, установленных техническими регламентами и актами, действующими до их принятия; несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей; длительное или систематическое отключение инженерных систем дома от подачи коммунальных услуг, приводящее к непригодности или аварийности дома, квартиры, нарушению жилищных прав пользователей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений; отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и о его техническом обслуживании; систематические отказы от предложений собственников сделать ремонт дома; использование жилья под производственные и иные не связанные с жильем цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей; нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка; появление грызунов и насекомых; систематический невывоз бытового мусора и отходов; высокий уровень шумов от бойлерной; загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.

Виды ремонтных работ (капитальный и текущий) классифицированы Положением о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября 1964 г., и в утвержденных им СНиПах, а также Перечнем работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Текущий ремонт заключается в систематическом проведении работ, предохраняющих части здания и оборудования от преждевременного износа и устраняющих мелкие повреждения и неисправности, а капитальный — в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.

Капитальный и текущий ремонт — обязанность собственника жилого помещения, используемого им и членами его семьи для своего проживания (см. коммент. к ст. 288). Когда же это помещение используется в коммерческом или социальном найме, то капитальный ремонт является обязанностью собственника, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а текущий ремонт должен производить наниматель, если иное также не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК).

2. Органы местного самоуправления по нормам комментируемой статьи также наделены правом предупреждать собственников о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и содержании жилых помещений (государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции в составе Госстроя РФ и органов государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации).

Когда нарушения настолько грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается соразмерный срок для его ремонта.

Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилье не по назначению, муниципальный орган заявляет в суд иск о продаже такого жилья с публичных торгов (см. коммент. к ст. 447 — 449). В случае принятия судебного решения, удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 6 ст. 447).

Государственная жилищная инспекция не может самостоятельно заявить такие исковые требования в судебном порядке, пока в Положение о ней не будут внесены соответствующие ст. 293 ГК коррективы. Она вправе действовать лишь по доверенности органа местного самоуправления.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к Ст. 293 ГК РФ

1. Как известно, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом. В п. 2 ст. 235 ГК РФ содержится исчерпывающий перечень таких случаев. В том числе называется и ст. 293 ГК РФ.

2. В комментируемой статье предусматривается ответственность собственника жилого помещения за такие противоправные действия, как:

— использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

— систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

— бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.) либо совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения).

Введение в комментируемую статью этих оснований принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения есть санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК и комментарий к ней). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК).

3. Комментируемая норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную, поскольку до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

4. Применение правил, предусмотренных в комментируемой статье, возможно только при наличии вины собственника жилого помещения. Причем вина в таких случаях возможна только в виде умысла. Во всяком случае, после предупреждения органа местного самоуправления собственник точно осознает противоправность своего поведения и чаще всего безразлично относится к неблагоприятным последствиям своего поведения.

5. На практике правила комментируемой статьи применяются крайне редко. И отнюдь не потому, что редки называющиеся в ней правонарушения. Причин тому немало. С одной стороны, одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (ст. 1 ГК). Стало быть, прекращение права собственности принудительно, вопреки воле собственника, не должно иметь сколько-нибудь широкого распространения. С другой стороны, органы местного самоуправления в этой сфере не проявляют должной активности. Следует учесть, что в судебной практике торжествует принцип преимущественной защиты жилищных прав граждан, а применение комментируемой статьи к ним имеет непосредственное отношение. И это хорошо. Другое дело, что нельзя возводить этот принцип в абсолют. Сказывается и пресловутый менталитет. Соседи, как правило, терпят «буйных» соседей. В средствах массовой информации нередко с умилением рассказывается о сердобольной старушке, которая приютила в квартире 20 — 30 кошек (собак). А каково соседям? Об этом не задумываются. А если бы и задумывались, у кого «поднялась бы рука» отнять квартиру у такой старушки?

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Комментарий к ст. 293 ГК РФ

1. Содержание комментируемой статьи шире ее названия. В отличие от ГК 1964 г. (ст. 141) ею установлено не одно, а три самостоятельных основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. К их числу относятся: а) использование жилого помещения не по назначению; б) систематическое нарушение прав и интересов соседей; в) бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее его разрушение. Содержание ни одного из них в статье не раскрывается, но достаточно легко выводится из анализа других норм действующего законодательства.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается его использование не для проживания, без предварительного перевода жилого помещения в нежилое. Более подробно см. коммент. к ст. 288 ГК.

Понятие систематического нарушения прав и интересов соседей имеет такое содержание, которое вкладывается в него жилищным законодательством (см. п. 4 ст. 687 ГК, ст. 91 ЖК). По сути дела, речь идет о нарушении собственником жилого помещения или дееспособными членами его семьи действующих правил проживания и пользования жилыми помещениями, в частности закрепленных Правилами пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением — это либо бездействие собственника, который не выполняет обязанностей по ремонту и содержанию помещения, либо его действия по порче помещения, в частности разрушение инженерных сетей и оборудования, самовольные перепланировка и переустройство, создающие угрозу жилому дому, нарушение санитарных правил содержания жилых помещений и т.п.

2. Комментируемая статья устанавливает порядок принудительного прекращения права собственности при наличии указанных выше оснований.

Прежде всего, собственнику жилого помещения органом местного самоуправления делается официальное предупреждение о необходимости устранения выявленного нарушения. В случае бесхозяйственного обращения с жилым помещением, если это влечет его разрушение, собственнику должен быть предоставлен также соразмерный срок для ремонта помещения. При нарушении прав и интересов соседей для вынесения предупреждения требуется установление систематичности в действиях собственника или дееспособных членов его семьи.

Далее, если принятые меры окажутся безрезультатными, т.е. собственник жилого помещения не изменит своего поведения, в том числе не произведен необходимый ремонт жилого помещения, орган местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов.

В случае удовлетворения иска жилое помещение продается с публичных торгов, а собственнику выплачивается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

3. Комментируемая статья оставляет открытым вопрос о том, влечет ли прекращение права собственности на жилое помещение выселение бывшего собственника из занимаемого им жилого помещения. Не решен этот вопрос и в новом ЖК. Исходя из смысла закона, его решение зависит от того, обладает ли лицо правами на другое, пригодное для проживания жилое помещение, или данное жилое помещение является для него единственным местом проживания. В первом случае бывший собственник может быть выселен из помещения, а во втором — сохраняет право пользования им в качестве нанимателя и может быть выселен из него на основании норм жилищного законодательства, если в дальнейшем не изменит своего поведения.

4. По смыслу закона правила комментируемой статьи применимы лишь при наличии вины собственника жилого помещения или дееспособных членов его семьи. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения обусловлено уважительными причинами, собственник не может быть принудительно лишен прав на жилое помещение.

Судебная практика по статье 293 ГК РФ

ПРАВ ПОЛОЖЕНИЯМИ СТАТЕЙ 210, 293 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ЧАСТЕЙ 3 — 5 СТАТЬИ 30 ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СТАТЕЙ 42, 45 ЗЕМЕЛЬНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, С.М. Казанцева, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 15, 16, 225, 290 — 293, 1069 Гражданского кодекса, положениями Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон N 131-ФЗ), порядком, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 N 1075 «О ценообразовании в сфере теплоснабжения», суд удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о доказанности необходимой совокупности обстоятельств для взыскания убытков.

1. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 25 июня 2019 года N 1596-О отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.И. Вайцеля на нарушение его конституционных прав положениями статей 210, 293 ГК Российской Федерации, частей 3 — 5 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 42 и 45 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку она не отвечала требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой, и поскольку разрешение поставленного в ней вопроса Конституционному Суду Российской Федерации неподведомственно.