Оценка многоквартирного жилого дома

Стоимость оценки многоквартирного жилого дома от 25 000 руб.

Необходима оценка многоквартирного жилого дома обращайтесь в нашу компанию! Дежурной оценщик ответит Вам в любое время и ответит на интересующие вопросы. Специалисты компании имеют опыт оценки многоквартирного жилого дома для любых целей. Оценка многоквартирного жилого дома — наша работа, звоните нам 8(925) 549-50-25 .

Основные цели оценки многоквартирного жилого дома:

Чаще всего оценку многоквартирного жилого дома заказывают для постановки дома на баланс предприятия, а также при взятии средств в банке (залог, ипотека), а так же для оценки инвестиционного проекта. Инвестиционных проект, как правило заказывается на этапе планирования, такие проекты помогают как оценить необходимые вложения и предполагаемую прибыль, так и иметь средние рыночные расценки по стоимости работ/материалов, что поможет инвестору производить контроль за закупками своих рабочих, для выявления сговора при закупках и завышения цен на материалы и работы.

Как проходит оценка многоквартирного жилого дома?

Оценка многоквартирного жилого дома — это сложный и тяжелый процесс, требующий много времени и усилий от Оценщика. Для того, чтобы узнать реальную рыночную стоимость многоквартирного дома, привлечение оценщика необходимо.
Рынок продажи многоквартирных жилых домов не развит, как правило при продаже объектом продажи является не дом, а квартиры и нежилые помещения в нем. И так на многих форум существуют многочисленные дискуссии как же необходимо проводить оценку многоквартирного жилого дома. Наши специалисты разработали свой алгоритм работы.
При расчете оценщик должен использовать сравнительный, доходный и затратный подход или же иметь мотивированный отказ от использования того или иного подхода.
Если оценка жилого многоквартирного дома необходима для постановки на баланс-расчет стоимости многоквартирного жилого дома происходит только одним подходом – затратным.
Если же Вы хотите продать или же использовать оценку с целью привлечения инвестиций, то тут уже Оценщик использует все три подхода.

Оценка многоквартирного жилого дома в рамках сравнительного подхода
Как было сказано выше, рынок таких объектов на рынке не развит, поэтому в большинстве случаев сравнительный подход для оценки многоквартирного жилого дома не используется.

Оценка многоквартирного жилого дома в рамках затратного подхода
В рамках затратного подхода Оценщик рассчитывает стоимость земельного участка, а также подключения коммуникаций, следующий этап — это расчет непосредственно стоимости многоквартирного жилого дома как отдельного объекта недвижимости.

Оценка многоквартирного жилого дома в рамках затратного подхода в упрощённой схеме выглядит так:

• Оценщик определяет стоимость строительства 1 кв.м. многоквартирного жилого дома, как правило при расчете используется справочник: Ко-Инвест Укрупненные показатели стоимости строительства «Жилые дома» в ценах справочника. Стоимость кв.м. по данному справочнику учитывает все работы необходимые при строительстве. Так же в основу расчете стоимости строительства рыночной стоимости кв.м. могут стать данные предоставленные Заказчиком по произведённым затратам.
• Определяет коэффициент изменения стоимости с даты, на которую указаны цены в справочники на дату оценки.Производит расчет прибыли предпринимателя, ведь любое дело должно принести прибыль от капиталовложений инвестору
• Производит итоговый расчет рыночной стоимости многоквартирного жилого дома по формуле ниже:

РСм.ж.д=РСз.у.+ Sм.ж.д*Ц.(баз)*Кп*Пп

РСм.ж.д — рыночная стоимость многоквартирного жилого дома

РСу — рыночная стоимость земельного участка, под объектом.

Ц.(баз) — стоимость кв.м. в базисных ценах по данным справочника

Кп -коэффициент перехода от базисных цен на дату оценки

Пп -прибыль предпринимателя

Оценка многоквартирного жилого дома в рамках доходного подхода

В рамках доходного подхода, Оценщик можно сказать просчитывает бизнес план методом дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков — один из способов оценки бизнеса и доходной недвижимости, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества в будущем.

1. Оценщик определяет прогнозный период
2. Определяется потенциальный доход, прогнозируются продажи квартир/помещений по кварталам, проводится расчет средней стоимости кв.м. квартир 1,2,3.
3. Определяются затраты необходимые на завершении строительства, если дом на стадии незавершенного строительства
4. Определяются затраты необходимые для поддержания объекта (операционные и эксплуатационные расходы)
5. Определяется действительный валовый доход, путем вычитания из потенциального валового дохода затрат на завершении строительства, а также затрат на содержание объекта
6. Вычисляется общая стоимость реверсии, которая включает в себя расчет изменения денежных потоков за период прогнозирования, капитализации прибыли
7. Определение ставки дисконтирования Параметр применяется при расчете стоимости денежного потока, который можно получить или выплатить через определенный промежуток времени. Посредством ставки дисконтирования можно увидеть отношение риска и доходности для конкретного объекта.

Итогом работы специалиста компании «Инвест-Оценка+» будет отчет о рыночной стоимости многоквартирного жилого дома, выполненный в соответствии с действующим законодательством и являющимся официальным документом.

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно + стоимость профессиональной оценки

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Содержание

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

• Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
• Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
• Для определения величины госпошлины;
• Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
• Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
• В случае когда дом выступает в качестве залога;
• Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
• При наложении ареста на дом;
• В случае возникновения имущественных споров;
• Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
• В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
• Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость – адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

1. Иметь соответствующую аттестацию.
2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:

• Стоимость оценки;
• Сроки выполнения заказа;
• Обозначить цель оценки и ее вид.

1. Составить и подписать договор.
2. После чего вы предоставляете необходимые документы:

• Копию вашего паспорта;
• Кадастровый паспорт и межевой план участка;
• Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
• Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.

1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

• Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
• Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Строительный материал: кирпичи	+3…5%
Зданию менее 7 лет	+5…10%
Общая площадь более 80 кв. м	+1…3%
Дом не требует ремонта	+15…30%
Наличие капитально отремонтированных труб и коммуникаций	+5…10%
Наличие раздельных комнат	+5%
Современный проект	+20…30%
Наличие всех необходимых удобств	+10%

Факторы, которые отрицательно влияют на цену дома:

Строительный материал: ракушник	-5…8%
Зданию 8-20 лет и больше	-5…15%
Общая площадь меньше 60 кв. м.	-1…3%
Строительство не завершено	-60%
Наличие прогнивших (старых) труб и сантехники	-5…10%
Наличие смежных комнат	-5%
Здание требует ремонта	-10…30%
Частичное или полное отсутствие удобств	-10…20%

После того как вы определите стоимость дома, необходимо вычислить стоимость земельного участка. Для этого узнайте среднюю стоимость 1 сотки земли в вашем районе или населенном пункте и умножьте на площадь вашей земли. Это и будет приблизительная стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от следующих нюансов.

Факторы, положительно влияющие на стоимость земельного участка:

Земельный участок площадью более 3 соток	+2…3%
Участок имеет правильную форму	+2%
Участок шире 12 м	+1…4%
Близкое расположение транспортных развязок	+1…5%
Наличие асфальтного покрытия на дорогах	+2%
Расположение уч-ка в равнинной местности	3-5%
Природные условия (речка, лес и т. д.)	+5%
Наличие центральной канализации	+7…10%

Факторы, которые отрицательно влияют на стоимость земли:

Земельный участок площадью менее 3 соток	-2…3%
Участок имеет неправильную форму	-2…4%
Участок уже 12 м.	-2…15%
Отсутствие близкорасположенных транспортных развязок	-5…8%
Дороги без асфальтового покрытия	-3%
Близкое расположение промышленных объектов	-5…10%%
Участок, расположенный на склоне	-5…7%
Отсутствие отдельного заезда	-30%
Совместный двор	-50%
Отсутствие коммуникаций (газа, воды и т. д.)	-5…15%

Помимо всех этих нюансов, на оценку рыночной стоимости дома влияют еще несколько деталей:

• Если в продаваемом доме никто не зарегистрирован, то его можно продать дороже;
• Если недвижимость приватизирована, то цена возрастает;
• В случае если ваше имущество находится в престижном районе, то цена будет на порядок выше;
• Сделанный вами ремонт редко окупается на все 100%. Максимум вы можете в стоимость дома включить 1/3 часть от всех средств, затраченных на ремонт.

Остается определить стоимость имеющихся дополнительных строений. Это можно сделать, используя затратный метод. А именно вы подсчитываете сколько средств было затрачено на постройку того или иного сооружения.

Теперь остается сложить все составляющие.

Стоимость дома + Стоимость земельного участка + Стоимость дополнительных строений = Общая стоимость недвижимости

Заключение

В зависимости от разных жизненных ситуаций оценку своего имущества можно проводить самостоятельно либо привлекать специалистов.

Если документы о стоимости недвижимости необходимо предоставить в суд, страховую компанию или банк, тогда придется привлечь профессионального оценщика.

В случае если вы просто хотите продать свою недвижимость, то произвести ее оценку можно и самостоятельно. Таким образом, вы потратите свое время, и силы, но сэкономите деньги. Тем более что к риелторам вы можете обратиться в любой момент.