Разрешение на снос частного дома на собственном участке

С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется. Вместо него собственнику нужно отправить два уведомления: первое – до начала работ по демонтажу, второе – по окончании. Но многие по привычке вместо термина «уведомление» используют «разрешение», и в статье он тоже будет встречаться. Рассмотрим, каковы особенности сноса частных жилых домов, учитывается ли мнение соседей, как и в какие сроки направляются уведомления и что потребуется собственнику.

В статье расскажем:

Особенности сноса жилых домов

Собственник может самостоятельно принять решение о сносе своего дома в нескольких ситуациях:

1. Если планируется строительство нового жилья.
2. Строительство другого дома не планируется, но и старый не нужен.

Причины могут быть разными, но главное – каждый волен распоряжаться своей недвижимостью, как угодно.

Сносить частные дома могут и по решению администрации муниципалитета, если они признаны аварийными или изъяты для муниципальных нужд. Но в таком случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье.

Важно! Если владелец сам принял решение снести дом, другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома?

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется. Но есть и исключения:

1. Дом на два хозяина, каждому выделена доля в натуре.
2. Недвижимость приобретена в браке и не поделена супругами. Понадобится согласие супруга заявителя, даже если тот не числится в качестве собственника.
3. Дом принадлежит ребенку или недееспособному. Сначала нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки, т.к. при сносе происходит прекращение права собственности.

Совет юриста: лучше заранее позаботиться о порядке проведения планируемых работ. Важно, чтобы после них был убран мусор, а во время работ не нарушались часы тишины, чтобы не было проблем с соседями.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?

Что нужно сделать:

1. Запросить условия отключения жилья от коммуникаций, отключить их.
2. Направить уведомление о запланированных работах по сносу.
3. Снести жилье.
4. Утилизировать мусор.
5. Отправить уведомление о завершении сноса.
6. Прекратить право собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.

Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
3. Паспорт.

Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.

Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей

Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.

По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.

Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе

Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.

Содержание и образец уведомления

Какие сведения указываются в уведомлении:

1. Дата составления.
2. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
3. Сведения о заявителе: Ф.И.О., место жительства, ИНН.
4. Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, сведения о правоустанавливающих документах.
5. Данные о сносимом доме: кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы.
6. Адрес электронной почты для связи или почтовый адрес.
7. Подтверждение согласия на обработку персональных данных.
8. Опись прилагаемых документов.
9. Подпись заявителя.

Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги.

Почему ваш дом могут снести?

Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.

Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.

Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка

Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.

1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.

2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.

3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.

Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье

Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.

Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.

Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем

Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.

Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.

Программа реновации жилищного фонда в Москве

Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.

В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.

Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен. Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа голосов. Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 голосов должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.

Правила сноса частного дома

Иногда проще построить новый дом, чем отремонтировать старый. Эту простую истину знают многие из тех, кто сталкивался с обслуживанием и эксплуатацией изношенных частных домов.

При этом просто продать ненужное жилье может быть в отдельных случаях финансово нецелесообразно, ведь земля под домом может стоить очень больших денег. Тогда владелец частного дома принимает решение о его сносе.

Демонтаж частного дома осуществляется по особой процедуре с получением специального разрешения от уполномоченных на это органов.

Причём решение о сносе может исходить не только от собственника жилья, но и быть предписанием от государства или муниципалитета по установленным законом основаниям. Итак, как все же снести дом по закону?

Особенности демонтажа строений

Снос частных домов – дело серьезное. Осуществляться демонтажные работы должны специалистами с большим опытом.

Самостоятельно пытаться снести здание нельзя, это может быть опасно не только для человека, осуществляющего снос, но и для окружающих граждан.

Перед тем, как приступать к сносу, бригада специалистов должна провести подробный анализ здания, подобрать нужную для работу технику и выбрать метод демонтажа с учетом следующих факторов:

Толщина стен;

Материалы перекрытий дома (дерево, кирпич, бетон, арматура);

Этажность помещения;

Расположение объекта.

Деревянный дом, к примеру, гораздо проще снести, чем кирпичный. Демонтаж деревянных домов осуществляется часто ручным способом сноса, постепенно, начиная с крыши с помощью обыкновенного распиливание брёвен.

Для сноса кирпичных домов понадобится экскаватор. Для сноса фундамента нужна будет алмазная резка.

Снос кирпичного дома при соблюдении правил демонтажа зданий занимает около 2-3 часов.

Однако, снести дом – это только половина дела. Вторая половина и более сложная работа в этом случае – это разбор и утилизация строительного мусора. Снести дом и оставить после себя груды бетона и пыли нельзя, это опасно для окружающих.

Как происходит утилизация строительного мусора?

Многие игнорируют требование законодательства об обязательной разборке строительного мусора потому, что это действие является очень дорогостоящим.

Нужно учитывать, что утилизация отходов – это обязанность заказчика. Причём для граждан действуют особые законодательные нормативы по вывозу мусора. Они равны 7 метрам кубическим отходов в месяц.

Чтобы получить возможность вывести больше мусора, нужно будет получить разрешение в Минприроды.

Утилизация мусора включает в себя несколько важнейших этапов:

Подготовка техники и согласование ее приезда;

Заполнение сопроводительных документов;

Рассортировка отходов по классам опасности;

Поиск мест по приему вторсырья;

Поиск полигона для захоронения отходов.

Чтобы не сталкиваться напрямую со всеми этими манипуляциями со строительным мусором, граждане делегируют данную обязанность строительным или монтажным фирмам за дополнительное вознаграждение.

Разрешение на снос дома

Нужно ли разрешение на снос частного дома? Конечно, дом или коттедж на участке – это личная собственность ее владельца, которой он может распоряжаться по собственному усмотрению. Однако, государство обязано контролировать этот процесс, так как он может быть сопряжён с нарушением общественной безопасности или прав отдельных граждан.

Так, если чьи-либо интересы будут затронуты при демонтаже помещения, обязательно придётся получать разрешение. Обычно такие ситуации происходят, когда дом расположен в густо населенной территории или рядом с коммуникациями, которые обеспечивают существование соседей. Соседи могут быть против сноса дома, если он расположен вблизи с их участком, если с данным гражданином они имеют общий забор.

Обычно государство запрещает сносить строения, расположенные в заповедных территориях, архитектурные и исторические памятники.

У частного дома может быть несколько собственников, кто-то из которых не согласен с предстоящим сносом. В этом случае государство может отказать в выдаче разрешения на демонтаж. Особенно это касается случаев, когда в доме проживают несовершеннолетние дети, и опека против такого решения собственника дома.

Кто дает разрешение на снос частного дома?

Само понятие «снос» в законодательстве отсутствует, оно заменено понятиями «демонтаж» и «реконструкция». Речь о реконструкции возникает, когда на месте снесённого дома планируется возведение нового строения той же площади и планировки.

В такой ситуации получать разрешение на снос вовсе не нужно. Получить разрешение на снос можно только при наличии права собственности.

Правила сноса частного дома предполагают получение разрешения со стороны органов местной администрации. Нужно обратиться в отделение администрации по тому району, в котором расположен объект недвижимости.

В Градостроительном Кодексе указано, что при демонтаже объектов ИЖС, отвечающих определенным требованиям, формировать проектную документацию не нужно, и проводить государственную экспертизу тоже.

Для этого дом должен отвечать ряду требований:

• Не иметь более 3 этажей;
• Принадлежать только одной семье;
• Отдельно располагаться от других объектов ИЖС.

Чтобы получить разрешение на снос частного дома, нужно предоставить определенный набор документации.

Какие документы нужны для сноса частного дома?

Желая снести дом и получить на это разрешение, нужно подать соответствующее разрешение в орган местной администрации.

Кроме заявления нужно будет представить:

Паспорт гражданина;

Свидетельство о праве собственности на дом;

Свидетельство о праве собственности на земельный участок;

План земельного участка.

Если речь идёт об объекте, в котором проживает совместно несколько семей или есть более 3 этажей, дополнительно к выше обозначенным документам потребуется представить проектную документацию и бумаги по последующему расселению граждан и согласованию сноса с ними.

После того, как разрешение на снос получено, можно приступать к организации демонтажных работ. Для этого нужно соблюдать меры безопасности и установленные требования градостроительного законодательства.

Сначала нужно установить ограждения для изоляции ремонтных работ, отключить все коммуникации и приступать к работам. Когда снос будет завершён, нужно убрать строительный мусор, вывести его и утилизировать, разобрать все временные ограждения и защитные барьеры.

Если не планируется снос фундамента, значит предполагается реконструкция здания. Получать разрешение на снос в этом случае не нужно.

Как оформляется снесённая постройка?

После того, как дом снесён, нужно обратиться в орган технической инвентаризации. Его специалисты приедут на место и составят акт обследования дома, вследствие чего аннулируют существующая запись о доме в реестре.

Как оформить документы после этого? Далее собственник обязан подать заявление в Росреестр о внесении записи о ликвидации строительного объекта.

Вместе с заявлением собственник должен предоставить:

• Технический паспорт с отметкой об аннулировании дома, сделанной в БТИ;
• Акт ввода дома в эксплуатацию, находящийся в архитектурном бюро.

Когда строительный объект не зарегистрирован в БТИ, и право собственности гражданина на него не оформлено, снос произойдёт без каких-либо юридических действий.

Сколько стоит демонтаж дома в 2021 году?

Демонтаж и реконструкция частного дома – очень затратные мероприятия. Заключая договор со строительной компанией по сносу дома, нужно удостовериться в том, что смета составлена на начальном этапе соглашения и не подлежит изменению в дальнейшем.

Затраты по сносу здания будут складываться из следующих компонентов:

• Оплаты труда строителей и водителей;
• Аренда техники;
• Вывоз и утилизация мусора.

Цена на работу строительных компаний при демонтаже помещения будет рассчитываться за каждый квадратный метр снесённого здания. Тарифы будут зависеть от материалов перекрытий и расположения строительного объекта.

За демонтаж здания размером 4 на 4 квадратных метра строители возьмут не меньше 12000 рублей. При этом оплата контейнеров для хранения и транспортировки мусора осуществляется отдельно.

Демонтаж фундамента обычно также оценивается отдельно, но в среднем стоит еще не меньше 10000 рублей. Снести кирпичное здание почти в два раза дешевле, чем монолитное бетонное строение.

Снос под нужды города

Иногда снос дома становится не правом гражданина-собственника, а его обязанностью, которая закрепляется за ним на основании вынесенного муниципалитетом предписания.

Когда инициатива о сносе дома исходит от администрации, ее глава обязан также получить официальное разрешение на снос, где будет указано, зачем и почему планируется его демонтаж.

Все документы, которые будут собраны в доказательство необходимости сноса дома, нужно направить в Федеральное управление архитектуры.

Обязательными документами при этом признаются:

• Нормативы по застройке;
• Протокол заседания комиссии;
• Проектно-сметная документация.

После утверждения протокола о сносе дома, администрация обязана письменно уведомить всех граждан, проживающих в доме, который будет снесён.

Причём граждан нужно уведомить целых три раза. После этого администрация выносит специальное решение, которым утверждает комиссию по сносу дома, которая берет на себя решение всех вопросов, связанных с демонтажем здания.

Граждане, жильцы сносимых домов, должны получить третье уведомление о сносе не позднее одного года до начала проведения строительных работ. Администрация обязана предоставить в счёт снесённого жилья другое или денежную компенсацию.

Когда речь идёт о сносе частных домов, при расчете администрации с гражданами должны учитываться и земельные наделы, которыми последние обладали на праве собственности.

Если граждан не устроит то, что будет им отдано взамен, они могут попросить предоставить другое жилье или другой участок земли.

Снос частного дома – это нормальное завершение срока эксплуатации помещения. Собственник дома имеет полное право снести его по личным убеждениям и интересам.

Администрация может заставить собственника снести дом на основании обоснованных предписаний и решений. Так или иначе, при демонтаже помещения потребуется получение специального разрешения.