Кто подписывает акт выполненных работ по жилому дому

Крылатая фраза, «совершенно не важно, как много ты работаешь, главное — результат», очень точно характеризует отношения между собственниками помещений МКД и управляющими организациями. Как показывает практика, далеко не все управляющие организации актируют выполненные работы. А собственники, как правило, обладают очень короткой памятью и совершенно не замечают результата работы управляющей организации. Именно поэтому важно своевременно подписывать акты выполненных работ, которые могут помочь Вам не только в общении с забывчивыми собственниками, но и при проверках контролирующих органов. При этом у сотрудников управляющих организаций возникает немало вопросов по оформлению актов выполненных работ: как правильно оформить? кто должен подписывать? с какой периодичностью составлять? Об этом и поговорим в данной статье.

Как указано в п.9 «Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Форма такого акта утверждена Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 октября 2015 г. № 761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Его и нужно брать за основу. Изобретать велосипед и потакать «хотелкам» жителей с указанием дополнительной информации не нужно.

В Решении Набережночелнинского городского суда от 3 ноября 2017 года г Дело №2-10246/2017 судом сделаны следующие выводы: Доводы Волкова В. Г . о необходимости указания в актах выполненных работ расшифровки по статьям расходов подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании норм материального права, поскольку, как установлено пунктом 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, акты, в которых отражаются сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, составляются по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства , архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства , и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Формой акта, утвержденной приказом Минстроя России от 26.10.2015 года № 761/пр , предусмотрено включение в него информации о наименовании вида работ (услуги), их периодичности/ количественном показателе, единицах измерения, стоимости за единицу выполненной работы (оказанной услуги), цену выполненной работы (оказанной услуги) в рублях. При этом право/обязанность управляющей компании включать в акт иную (дополнительную) информацию, не поименованную в форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, не предусмотрены.

Как указано в письме Минстроя РФ от 4 апреля 2016 г. № 9667-ОД/04, в соответствии с пунктом 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2006 № 491, и пунктом 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утвержденный на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и включаемый в договор управления, должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления.

Таким образом, акты приемки выполненных работ могут подписываться как ежемесячно/ ежеквартально, так и по завершении каких-либо конкретных работ (например, ремонтных). Данный вопрос (о периодичности подписания актов) можно так же прописать в договоре управления.

В случае, если какие-либо работы по содержанию МКД выполнялись подрядчиками, с такими подрядчиками в обязательном порядке необходимо подписывать акты приемки-передачи выполненных работ (ст.720 ГК РФ). Приемка работ по текущему ремонту так же осуществляется по актам и регулируется в т.ч. ст.753 ГК (сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами). При этом подписание акта выполненных работ с подрядчиками не снимает обязанности подписания актов выполненных работ с собственниками помещений МКД. При подписании актов с собственниками не обязательно предоставлять им акты выполненных работ с подрядчиками, поскольку в акте с собственниками управляющая организация указывает договорную стоимость работ.

Как правило, акты приемки выполненных работ подписывает председатель совета дома, который наделен такими полномочиями в силу п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ.

Если в МКД нет совета дома и некому подписывать акт приемки, управляющая организация вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в органы местного самоуправления с целью скорейшего выбора членов совета дома, либо собственника, уполномоченного на подписания таких актов.

Примечательно, что Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе в решении от 19 мая 2017 по делу № 2-459/2017, указал, что по условиям договора управления контроль исполнения договорных обязательств Управляющей организацией, подписание актов выполненных работ и оказанных услуг осуществляет председатель совета многоквартирного дома и/или уполномоченное собственниками лицо, а в случае отказа или невозможности (командировка, отпуск, болезнь и т.д.) выполнять председателем совета многоквартирного дома или уполномоченным собственниками лицом этих функций, они делегируются одному из членов совета многоквартирного дома, а в случае его отсутствия одному из собственников в многоквартирном доме . Поскольку в период с мая по сентябрь 2016г. такого собственника не было, Акты за указанный период не подписаны , что не свидетельствует об их недействительности.

Существует так же и противоположная судебная практика, так Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, признано законным привлечение УК к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке.

Иногда председатель совета дома необоснованно отказывается от подписи актов выполненных работ без предъявления претензий или актов о выявленных нарушениях. В таких случаях акты выполненных работ считаются подписанными в одностороннем порядке.

Оформление актов выполненных работ и подписание их собственниками хоть и является не самым простым делом, зато очень помогают управляющим организациям подтвердить выполнение своих обязательств по договору управления. ( Решением Куйбышевского районного суда г .Омска 15 ноября 2017 года по Делу № 2-4156/2017, суд признал доказанным факт надлежащего оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества поскольку управляющая организация представила в материалы дела акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, отчеты о выполненных работах по договору управления МКД, из которых следует, что обществом надлежащим образом, в полном объеме выполнялись работы по содержанию и ремонту общего имущества дома. И таких примеров достаточно много).

А если у Вас появятся вопросы по порядку составления/подписания актов, а также любые другие по вопросам управления МКД, то Вы всегда можете задать их на форуме burmistr.ru или заключить договор юридического обслуживания с компанией «Бурмистр.ру»для получения подробной консультации.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже.

Кто подписывает акты выполненных работ?

У нас не был избран председатель совета дома. УК утверждает, что при отсутствии выбранного председателя акты выполненных работ может подписать любой собственник дома. Кто, в таком случае, может подписывать акты выполненных работ?

Ответы юристов ( 2 )

Виталий, добрый день!

Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ.

Вам следует ознакомиться с положениями договора МКД, заключенного между собственниками Вашего дома и УК. Однако, скорее всего там не будет прописано, кто должен подписывать акты выполненных работ с УК от имени всех собственников.

Таким образом, стоит обратиться к Гражданскому и Жилищному Кодексам РФ.

Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.

Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ). При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт. Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом: контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления; подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме; подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.

Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).

Кто конкретно имеет право подписания актов проделанных работ и оказанных услуг

по содержанию и текущему ремонту общего имущества в мкд доме.

конкретнопредседатель ТСЖ и члены правления имеют право подписания актов проделанных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в мкд доме.

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты

Это может быть председатель вашего ТСЖ. Или же старший по дому, которому делегированы такие полномочия ПРОТОКОЛОМ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12138291/17/#block_1611#ixzz4ysDQUfK5

Это двухсторонние акты, от лица собственников может подписать ЛЮБОЙ собственник жилья в доме — если он проверил, что все работы по акту выполнены. Это закону не противоречит. Но обычно управляющая предлагает подписать старшему по дому.