Как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома, какие документы для этого нужны?

Без согласования с государственными органами строительство частного жилого дома расценивается как самовольная постройка.

Процедура получения разрешения на строительство дома по ФЗ N 340, вступившим в силу 03.08.2018 г., упрощенная, установлен декларативный (уведомительный) порядок, пакет документов сокращен.

Для ИЖС новые правила обязательные с 04.08.2019 г., для СНТ и ЛПХ – с 01.03.2019 г. А для тех, кто получил разрешение по старым нормам (до 04.08.2018 г.) новое уведомление для одобрения строительства подавать не надо.

На каких землях можно строить?

Для возведения жилья предназначены только земли населенных пунктов и в некоторых ситуациях сельскохозяйственного назначения (но категорически запрет касается с/х угодий):

• ЗНП – для недвижимости поселений, границы определяются градостроительными нормами;
• ЗСХ – наделы для сельскохозяйственной деятельности, есть некоторые ограничения.

На перечисленных двух категориях допускается возведение жилых домов. Нельзя строить на землях особо охраняемых, промышленного и с иными целевыми статусами, водного и лесного фондов, за исключением случаев изменения режима на условно-разрешенный.

Строительство индивидуального жилья разрешено только на участках:

• предназначенных прямо для ИЖС,
• ЛПХ (подсобные хозяйства),
• относящихся к населенным пунктам,
• на наделах для садоводства.

Особенности статуса и виды участков

Надо отметить, что термин «дачные участки» упразднен (вместе с ДНП). Теперь это земли:

• садовые – разрешено создавать жилье на участке, в данном случае оно будет называться «садовыми домиками»;
• огороднические – только для хозпостроек, бытовок, подобных некапитальных сооружений для периодического проживания.

Теперь по законодательству нет официальных терминов «дачи», «дачные дома», «дачные хозяйства», а есть – объект ИЖС (жилой дом) и садовые дома. Для последних раньше не требовалось ничего подавать, а теперь необходимо уведомление, но можно воспользоваться отсрочкой до 1 марта 2021, ввиду дачной амнистии.

Закон дал четкое определение ИЖС – 3 этажа, 20 м в высоту, невозможность разделения на самостоятельные объекты недвижимости (квартиры, блоки).

Если участок в составе товарищества садового некоммерческого (все бывшие формы упразднены, есть только СНТ) строить жилье можно, а если огородного (ОНТ) – нельзя. По садовым товариществам есть нюанс: если этот статус временный, предусматривающий возможность распространения городской застройки на него, то возведение жилья может быть ограничено.

В свою очередь ЗНП, ЗСХ зонированы, и надо узнавать, в каком районе что можно строить – информация содержится в классификаторе видов разрешенного использования (ВРИ), уточняющих обременения и ограничения. Например, район может быть предназначен только для с/х животноводства, где жилая застройка не допускается.

Согласно ВРИ, на ЗНП есть участки для следующего:

1. Малоэтажные объекты, то есть наделы для ИЖС, садовых домов с пристройками. Разрешены дома на 3 этажа, до 20 м в высоту, не разделяемые на отдельные объекты недвижимости.
2. Палаточные городки, трейлеры.
3. Личные подсобные хозяйства (ЛПХ). Кроме малоэтажного жилья, разрешены постройки для животных.
4. Таунхаусы – сооружения, блокированные с двух сторон, это дома, располагающиеся в ряд, вплотную друг к другу.
5. Наделы для среднеэтажной застройки, небоскребов. Допускаются строения выше 3-х уровней.
6. Зоны для обеспечения жилых кварталов: для объектов общепита, торговли, образовательной сферы и т. д.

Подавать уведомление на согласование стройки нужно только для ИЖС и садовых домов – для гаражей, бань, сараев, хозяйственных объектов и подобного этого не требуется.

ВРИ для ЗСХ (земли должны быть связаны с сельскохозяйственной деятельностью):

• с возможностью капитальных построек ИЖС: дома можно строить на участках для ЛПХ, садоводства;
• с запретом на возведение домов. На наделах для огородничества допускаются только хозяйственные и некапитальные постройки, на с/х угодьях запрещено любое строительство.

Участок может иметь несколько ВРИ, например, относиться одновременно к ЛПХ и к ИЖС.

Надо ли для ИЖС?

Согласно изменениям в ГрК РФ, внесенным ФЗ N 340, принятым 03 и вступившим в силу 04 августа 2018 г., старый разрешительный порядок для ИЖС заменен упрощенным (декларативным или уведомительным).

Разрешение потребуется, но теперь оно имеет иную форму, несколько отличающуюся организационно-правовую природу, и называется «уведомлением о соответствии и допустимости стройки». Согласовывать строительство надо, но теперь сделать это намного проще, процедура больше стала напоминать одобрение.

Теперь с 04.03.2018 г. для ИЖС, а с 01.03.2019 г. – для ЛПХ, СНТ надо обязательно согласовывать возведение индивидуальных частных жилых объектов посредством уведомлений. Известить администрацию нужно дважды: перед началом работ, чтобы получить одобрение и после его окончания – для принятия в эксплуатацию и регистрации собственности.

Уведомительная процедура введена для объектов площадью до 500 м² для ИЖС, ЛПХ в рамках поселений, для садовых домиков. Если площадь более 500 м² – надо готовить проект и делать его экспертизу, применяются правила разрешительного порядка.

До 1 марта 2021 г. законом N 267 от 02.08.2019 г. снова продлена так называемая «дачная амнистия». Если объект (жилой или садовый дом) возведен без разрешения, его можно ставить на учет в кадастре и регистрировать лишь на основании технического плана и бумаг о принадлежности земли.

Хотя в данном случае уведомления о начале стройки, задекларированные как обязательные для регистрации права собственности, не потребуются. Если же строительство начато без разрешения до 04.08.2018 г., можно подавать уведомление о его начале до 1 марта 2021 г.

Как сделать уведомление?

По новым нормам (ст. 51.1 ГрК РФ) в местные администрации, органы исполнительные и самоуправления надо предоставлять уведомления о начале и конце стройки.

Способы подачи:

• заказным отправлением,
• при посещении,
• посредством портала Госуслуг или МФЦ.

Орган власти на протяжении 7 дней после получения документов должен их рассмотреть.

Уведомление о начале стройки подается после подготовки проекта и до старта работ, которые можно начинать только после получения ответного извещения от администрации об успешном согласовании.

Случаи, когда подают уведомления:

1. Планируется стройка, реконструкция.
2. Определение соблюдения установленных параметров и возможности стройки.
3. Изменение характеристик предполагаемого строительства/реконструкции.
4. Для установления соблюдения возведенными объектами, проведенной реконструкцией градостроительных норм.

Застройщик уведомляет о следующем:

• что именно планируется;
• изменения в работах;
• завершение стройки.

Содержание уведомления (ст. 51. 1 ГрК РФ):

1. Ф.И.О застройщика, место жительства, данные идентифицирующих бумаг (паспорта) и контактные. Полные реквизиты юридического лица, если соискатель является таковым.
2. Кадастровые данные (если есть), адрес или указание на местоположение ЗУ (в кадастровой выписке).
3. Данные документов о правах на надел, о ВРИ.
4. Сведения о характеристиках объекта (высота, этажи, площадь, объем, габариты), отступы от границ надела.
5. Указание на отсутствие у постройки назначения для создания отдельных объектов недвижимости.
6. Желательный способ получения ответа.

Форма уведомлений о строительстве закрепляется федеральными органами власти. Бланк есть в приложении N 5 приказа 591/пр Минстроя РФ от 19.09.2018 г. Процедура бесплатная, никаких пошлин и дополнительных платежей нет.

Как подготовить?

Бланк для уведомления для ИЖС имеет четыре раздела. Порядок оформления:

Раздел	Заполнение
Застройщик	полные реквизиты физического или юридического лица, данные госрегистрации
Участок	идентификатор по кадастру; адрес или характеристика, показывающая расположение ЗУ; сведения о правах, ВРИ (есть в бумагах о собственности, аренде, это «ИЖС» или «садовый дом»); отступы; реквизиты правоустанавливающих бумаг, если данных нет в ЕГРН.
Объект	назначение, цель (возведение/реконструкция); кадастровые реквизиты (если есть); права субъектов; пространственные, геометрические и пр. параметры; в графе об отступах упоминают о приложении схемы; если есть отклонения и для них получено разрешение, то указывают его реквизиты; сведения о типовых решениях или внешнее описание, если стройка на землях с исторической ценностью; упоминание, что не могут быть выделены самостоятельные части.
Схематическое изображение, оно же СПОЗУ	Делают самостоятельно или заказывают (5 000 – 20 000 руб.). Можно нарисовать (1:500) от руки или графическими программами на ПК. Для этого потребуется ГПЗУ (а именно чертеж), его выдает бесплатно районный архитектор. Нормы по СПОЗУ есть в прик. Минстроя N 591/пр.

Пакет бумаг должен содержать (копии):

• о личности заявителя,
• его представителя,
• доверенность последнего,
• бумаги о правах на участок, если в ЕГРН отсутствуют данные о его регистрации.

Если стройка на землях исторических поселений, то потребуется подать описание внешнего вида здания.

Что собой представляет уведомление о допустимости возведения частного дома?

Согласно новому декларативному порядку, старое разрешение на ИЖС заменено уведомлениями, выдающимися администрацией.

При успешном согласовании – «о соответствии объектов установленным параметрам и о допустимости размещения», при отказе – «о несоответствии и недопустимости».

Если до введения изменений пройдена процедура согласования по старым нормам, то она в силе – не надо снова подавать документы, а также не потребуется получение одобрения от администрации для ввода в эксплуатацию строения.

Экземпляры ответного извещения госорганом одновременно направляются в структуры строительного и земельного надзора (п. 12 ст. 51.1 ГрК РФ).

Положительное ответное уведомление и означает, что стройка разрешена. Всего есть такие варианты (перечислены в приказе Минстроя N 591/пр):

1. Соответствие:
   • установленным параметрам. А также допустимость строительства;
   • возведенных, реконструированных построек градостроительным нормам.
2. Несоответствие (изменение) или недопустимость.

Уведомление об успешном согласовании дает право строить в рамках заявленных характеристик объекта на протяжении 10 лет (п. 13 ст. 51.1 ГрК РФ). Если ответа (позитивного или негативного) на протяжении 7 дней (плюс время на почтовую пересылку, если выбран такой способ информирования) нет, то считается, что разрешение получено.

Где взять, кто выдает?

Уведомления для ИЖС и садовых домов выдают местные исполнительные органы: таковыми являются администрации, их подразделения, например, Комитет по архитектуре и градостроительству, в Москве – Комитет стройнадзора. Это те же органы, что выдавали разрешения по старым правилам.

Обращаться нужно в те органы, которым подведомственная территория участка. Если надел в сельской местности, то место, где брать разрешение для строительства частного дома, это администрация района.

Если ЗУ на землях с особым режимом, то потребуется согласование с органами, ведающими госимуществом в данной сфере, например, если в границах аэродромов, то вопрос надо согласовать с Агентством воздушного транспорта и с подобными структурами.

Кто должен обращаться?

Обращаться за согласованием строительства должен застройщик, под которым подразумевается только правообладатель (собственник, реже арендатор) участка (физическое или юридическое лицо) или его представитель с должным образом оформленной доверенностью.

Подрядчики, исполнители работ и другие лица не вправе согласовывать строительство с госорганами, поскольку они не имеют никакого отношения к собственности.

Какие документы необходимы для получения?

Для процедуры согласования потребуются бумаги:

• о собственности на ЗУ;
• идентифицирующие заявителя (паспорт);
• заполненное уведомление.

Не потребуется подавать ГПЗУ и выписку из ПЗЗ, но если они есть, то их можно добавить, эти бумаги заказывают бесплатно у архитектора района.

Пошаговый порядок действий для согласования строительства

Процедура согласования строительства частного дома поэтапно:

1. Заполнение уведомления и сбор бумаг.
2. Подача бумаг (лично, почтой, МФЦ, Госуслуги).
3. Необходимо выждать 7 дн. и получить ответное извещение.

Согласование успешно пройдено, если есть письменный ответ о соответствии параметров объекта и допустимости его размещения.

Сколько стоит оформить?

Процедура получения уведомления о соответствии и допустимости строительства оформляется бесплатно – пени, пошлин, других платежей нет. Бланки есть в свободном доступе в сети, на портале Госуслуг, а также на сайтах органов власти.

Все согласование, начиная от момента подачи документов, не превысит 7 дней плюс время на почтовое отправление, если выбран этот способ информирования.

Для процедуры заполнения уведомлений не требуются особые знания, но ее можно еще больше упростить, воспользовавшись услугами юридических и специализированных фирм, средние цены которых от 10 000 до 20 000 тыс.

Какое время действует?

По выданному уведомлению можно начинать строительство на протяжении 10 лет с момента его выдачи. Но только по тем параметрам, которые были заявленные и согласованы.

Изменять технические характеристики и иные параметры сооружения, указанные и зафиксированные в первоначальной заявке, можно только подав дополнительное уведомление об этом и получив положительный ответ.

Срок можно продлить, если сообщить госоргану не меньше чем за 60 суток до его истечения о намерении начать работы, причем нарушение этого отрезка времени не является достаточной причиной для отказа, все зависит от важности причин, создавших ситуацию.

Когда возможен отказ в выдаче одобрения?

Причины отказа в санкционировании стройки или реконструкции индивидуального частного жилья:

• несоответствие предельным разрешенным характеристикам;
• установленные законом ограничения;
• нарушение ВРИ ЗУ (участок не относится к ИЖС или садовым наделам);
• документы поданы от имени лица без прав на ЗУ;
• Росреестр не располагает данными о границах участка.

Действует правило: если ответ не получен по истечению 7 дней (плюс время на пересылку), то заявка считается согласованной, начинать строительство можно.

Но если обнаружатся обстоятельства, которые бы послужили причиной для отказа, то у госоргана возникнут проблемы, вплоть до вопросов по сносу объекта и компенсации владельцу за счет государства. Так как учреждения часто не успевают за 7 дней осуществить проверку, то отказывают соискателям по надуманным причинам.

В уведомлении об отказе подробно указываются причины, заявитель может снова подать документы в любое время после устранения недостатков.

Когда может перестать действовать?

Случаи, когда согласование строительства досрочно утрачивает свою силу редкие, но возможные, в частности:

• принудительное прекращение права собственности на ЗУ;
• утрата или приостановка прав на надел;
• расторжение аренды.

Отличия для нестандартных случаев

Реконструкция, капитальный ремонт или возведение нового жилья на месте ветхого или уничтоженного – такие ситуации надо различать. Действия в перечисленных случаях имеют свои особенности.

Восстановление разрушенного дома после пожара

Верховный суд РФ пришел к выводу , что восстановление сгоревшего дома не является созданием нового объекта, по которому требуется снова признавать право собственности, соответственно, разрешение не потребуется.

Есть оговорки. Если при восстановлении будут изменены параметры здания, то разрешение (уведомление) все-таки потребуется на новую стройку или реконструкцию.

Так как госорганы могут расценить действия именно так, возникнут проблемные вопросы по регистрации, внесению поправок в документы. Владельцу придется обращаться в суд, чтобы тот признал, что это было именно восстановление.

Если же действия на месте сгоревшего сооружения изначально позиционируются как создание нового жилья или реконструкция, то извещать администрацию потребуется однозначно. В первом случае перед этим надо упразднить собственность на старую, уже не существующую постройку, обратившись в Росреестр. Далее – стандартная уведомительная процедура (ст. 51.1 ГрК РФ).

Возведение строения на месте старого ветхого дома

С ветхими домами ситуация аналогична описанной выше: если строится новый дом, проводится реконструкция, то разрешение потребуется. Если же осуществляется капитальный ремонт, укрепление стен, фундамента без изменений параметров, то санкционирование таких действий не потребуется, но надо учесть, что если будет перепланировка, то она согласовывается по отдельной процедуре.

Когда требуется именно разрешение, а не уведомление?

В Градостроительном Кодексе (п. 39 ст. 1) под объектом ИЖС подразумевается жилье:

• отдельно стоящее;
• до 3 этажей;
• до 20 м;
• не для разделения на самостоятельные объекты (квартиры).

К постройкам, превышающим параметры п. 39 ст.1 ГрК, нарушающим указанные характеристики, а также которые больше 500 м² применяется не декларативная упрощенная процедура, а разрешительный (прежний) порядок.

Два варианта процедуры сосуществуют в законодательстве и применяются в зависимости от параметров строящегося жилья.

Важно правильно учитывать понятие этажей (надземных, подземных и пр.). Разъяснение дано в письмах Минэкономразвития РФ N Д23и-2472 (23.08.2013), Роснедвижимости N АМ/1567 (27.08.2008).

Что собой представляет?

Разрешение (не уведомление) на строительство – это документ подтверждающий:

• соблюдение проектной составляющей строительства градостроительных регламентов, планировки, межевания и иные нормы закона;
• допустимость согласно целевому назначению ЗУ.

Кем и где выдается, в какие сроки?

Разрешительный порядок согласования стройки (ст. 51 ГрК) осуществляется теми же органами, что и при уведомительной процедуре – органами самоуправления в лице местных администраций (их архитектурными отделами).

Обращаться надо по месту нахождения участка, а если земли режимные, охраняемые – в федеральный орган, которому они подведомственные.

Администрация должна рассмотреть заявление и документы в 30-дневной срок со дня их получения, причем в 3-дневнй период чиновники должны проверить, есть ли все бумаги.

Кто получает, сколько оно действует?

Разрешение действует 10 лет (п. 19 ст. 51 ГрК) со дня его выдачи. Обращаться может только застройщик (его представитель) – в данном случае это лицо, владеющее участком или арендующее его для возведения объекта, на который у него возникнут права.

Причины для недействительности такие же, как и для уведомлений (указаны выше в этой статье).

Отличия разрешительного порядка от декларативного:

1. Для санкционирования эксплуатации объекта, регистрации застройщик обращается сам в администрацию (ст. 55 ГрК) и в Росреестр.
2. Расширенный пакет документации и дополнительные процедуры, а именно обязательно потребуются (ст. 51 ГрК), кроме документов, которые перечислены выше для уведомительного порядка:
   • проектная документация и для этих бумаг положительное заключение обязательной государственной экспертизы (ст. 49 ГрК). Обычно дополнительно делают оценку от независимых аккредитованных экспертных компаний, что повышает шансы на положительный ответ госоргана;
   • градостроительный план ЗУ;
   • результаты инженерных изысканий;
   • СПОЗУ;
   • выписка правил землепользования и застройки (кроме участков, на которые не распространяются градостроительные регламенты).

Разрешительный порядок – эта та же, когда-то привычная процедура, которая действовала во всех случаях до введения уведомлений.

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку

Алгоритм действий для разрешительного порядка на стройку жилого дома, не подпадающего под параметры объекта ИЖС по п. 39 ст. 1 ГрК РФ (дальше все ссылки на этот акт):

1. Разработка проектно-сметной документации – сроки зависят от исполнителя этих работ.
2. Обязательная государственная экспертиза проекта (ст. 49) – надо обращаться в администрацию (там укажут на уполномоченное учреждение). Госэкспертизу организация обязана провести максимум за 42 дня (п. 7 ст. 49).
3. Подача документов и заявления в администрацию – бумаги рассматривают в срок до 30 дн. (п. 11.1 ст. 49).
4. По завершению возведения объекта застройщик должен подать в госорган заявление свободной формы для получения разрешения на эксплуатацию. Проверку чиновники осуществляют в срок до 5 дн. (п. 5 ст. 55). Выдают соответствующее свидетельство.
5. Регистрация в Росреестре (обращается застройщик). Заявление рассматривают в 7 дн. при личном обращении или в 9 дн. через МФЦ.

• Скачать бланк заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
• Скачать образец заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
• Скачать бланк заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Регистрация и оформление построенного объекта

После возведения жилья потребуется его ввод в эксплуатацию, надо взять в госоргане уведомление о соответствии градостроительным нормам.

Актуальный алгоритм действий по ФЗ N 340:

1. Подготовка технического плана, он не должен нарушать параметры, прописанные в ответном извещении администрации.
2. В администрацию предоставляют уведомление об окончании работ, к документу прилагают техплан, платежку о внесении платы за регистрацию собственности.
3. Чиновники выезжают на место и осуществляют проверку (срок для этого – 7 дн.) объекта и ЗУ, удостоверяются об отсутствии ограничений.
4. Если проверка пройдена успешно, то бумаги соискателя передают в Росреестр для фиксации прав собственности, выдается выписка из ЕГРН об этом.

Застройщик должен подать извещение о завершении стройки не раньше, чем через месяц после возведения дома (п. 16 ст. 55 ГрК РФ). К обращению прилагают бумаги, идентифицирующие владельца, техплан, соглашение, определяющее доли совладельцев, если таковые есть.

Причины отказа в одобрении ввода строения в эксплуатацию (в п. 6 ст. 55 ГрК РФ):

• нарушения ВРИ, назначения ЗУ, зонирования, параметров ППЗ;
• ЗУ имеет охранный или специальный статус, поблизости ЛЭП, газопровода, расположен там, где действуют категорические запреты, нарушены «красные линии».

Примерная ситуация отказа: заявлено двухэтажное строение, 15х15 м, а построено с двумя надземными и одним подземным этажом, или трехэтажное с мансардой, или 20х20 м, или на огородном участке в нарушение ВРИ.

Уведомление действительно 10 лет и если за это время в администрацию не будет сообщено о завершении стройки или будет сообщено после указанного срока, то считается, что извещение об окончании работ не направлено.

Есть ситуации, когда дом строится по полученному разрешению по старому порядку, когда разрешение получено и работы начаты до вступления в силу ФЗ N 340 (04.08.2018). Тогда одобрение от администрации на ввод объекта в эксплуатацию не понадобится (п. 4 ст. 16 ФЗ N 340). Но уведомить этот орган об окончании стройки потребуется по новым нормам согласно п. 4 ст.16 ФЗ N 340.

До 01.03.2019 г. действовал старый кадастровый порядок, поэтому до этой даты по стройке по старым разрешениям для закрепления прав собственности осуществлялась по предыдущим правилам, обращался в Росреестр сам владелец. На данное время этого делать не нужно, процедура осуществляется без участия соискателя администрацией.

Заключение

Кратко итоги по изменениям, введенными ФЗ N 340 для порядка разрешения и по связанным вопросам в ИЖС, а также по важным аспектам ГрК РФ в данной теме:

1. Вместо прежних правил согласования для возведения индивидуального жилья введена декларативная процедура посредством двух типов уведомлений: о начале и завершении строительства.
2. Введена равнозначность терминов «жилой дом», «объект ИЖС», «индивидуальный жилой дом».
3. Ст. 51.1 ГрК дополнительно к ст. 55 регулирует порядок уведомлений.
4. Упразднено понятие «дачные участки» – введены термины «земли садоводства и огородничества», вместо многочисленных форм товариществ остались только СНТ и ОНТ.
5. Конкретизировано ИЖС: термина «дачи» нет, теперь это только дома «жилые» и «садовые». Теперь на садовом наделе можно возвести обычное жилье.
6. Закреплены единые условия для участков для садоводства, ИЖС, ЛПХ.
7. Установлены параметры жилого дома – 3 этажа, высота до 20 м, невозможность создания из него отдельных объектов недвижимости, – теперь очень сложно замаскировать МКД под ИЖС.
8. Кадастр, регистрация при уведомительной процедуре осуществляются без застройщиков: госорган сам должен подать заявку об этом в Росреестр. Но также соискатель вправе самостоятельно подать документы (техплан, бумаги о праве на ЗУ и заявление свободной формы).