Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

• внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
• техническое состояние (надежность самой конструкции);
• текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

• транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
• близости к городу и крупным пригородам;
• автономность населенного пункта (поселка);
• наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
• близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

4. Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

• фундамент;
• перекрытия;
• перегородки и внутренние стены;
• полы;
• кровля и крыша;
• внутренняя отделка;
• дверные проемы;
• коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Купить тепловизор, уровень

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Физический износ здания

В процессе эксплуатации любого здания или сооружения его конструктивные элементы постепенно теряют свои первоначальные эксплуатационные свойства. Поэтому в строительной сфере принято считать, что после сдачи объекта в эксплуатацию начинается период его износа.

Физический износ сооружений и зданий – что это такое

Физический износ зданий – это величина, обозначающая степень ухудшения технических и других эксплуатационных характеристик объекта. С течением времени у любой строительной конструкции ухудшаются прочностные, тепло- и звукоизоляционные свойства, водо- и воздухонепроницаемость, и другие показатели, понижающие несущую способность зданий.

Чтобы предотвратить преждевременное разрушение сооружения и продлить срок его эксплуатации необходимо периодически проводить обследование зданий и сооружений на предмет их технического состояния.

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

• длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
• истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
• агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
• динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
• биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
• стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
• ошибки при проектировании сооружений;
• допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

• гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
• производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Стадии износа

Выделяют две стадии физического износа зданий и сооружений – устранимая (ухудшаются эксплуатационные и технико-экономические показатели) и неустранимая (дальнейшая эксплуатация в таких условиях невозможна).

Общий физический износ здания в ходе его эксплуатации также разделяют на фазы. Ниже приведена таблица физического износа с подробным описанием каждой фазы.

Физический износ, %	Оценка фактического состояния	Характеристики физического износа
0-20	Хорошее	Имеются отдельные неисправности, которые быстро устраняются проведением ремонта. Существенных деформаций и повреждений нет
21-40	Удовлетворительное	К эксплуатации конструктивные элементы пригодны, но требуют незначительного ремонта
41-60	Неудовлетворительное	Только при выполнении ремонта возможна дальнейшая эксплуатация объекта
61-80	Критическое	Несущие конструкции находятся в аварийном состоянии и без их замены здание эксплуатировать нельзя
81-100	Полное разрушение	Элементы сооружения сильно разрушены и не подлежат ремонту

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

• сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
• выпучивание и перекосы цоколя;
• перекосы дверных и оконных проемов;
• осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
• нарушение монолитности кладки;
• отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
• трещины в перемычках и карнизах;
• увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
• смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
• оголение арматуры;
• следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания. При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

• простоту выполнения расчетов;
• доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

• результаты расчетов получаются с отклонениями в диапазоне ±5%;
• от опыта оценщика напрямую зависит точность результата. Также часто случается так, что весомые признаки износа попросту скрываются под косметическим ремонтом и в результате величина износа получается сильно заниженной;
• влияние субъективного фактора. Например, описание в нормативных актах величины износа для «системы центрального отопления» соответствует значению «капельные течи в приборах отопления, коррозия трубопроводов, плохая работа калориферов» и процент износа при этом составляет от 41 до 60. При этом совсем не обусловлено сколько на 5 или больше отопительных приборов должно быть этих «капельных течей» и как правильно оценить техническое состояние отопительной системы.

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

• отложенный ремонт или исправимый износ;
• неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
• неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Правила оценки

Ведомственными строительными нормами установлены правила оценки физического износа зданий:

• оценивать физический износ жилых зданий и сооружений нужно посредством сравнения факторов, выявленных в ходе визуального и инструментального обследования с приведенными в таблице строительных норм значениями;
• если отдельный конструктивный элемент или весь объект имеет соответствующие конкретному интервалу значений признаки износа, то принимать величину необходимо такую, которая равна верхнему показателю этого интервала;
• когда только один из обозначенных в таблице признаков износа обнаружен в конструкции, то в этом случае величина должна равняться нижней границе интервала;
• когда только один признак из таблицы соответствует физическому износу, то принимать его следует в зависимости от характера или размеров повреждений по принципу интерполяции.

Учесть обязательно нужно то, что данные правила не распространяются для оценки износа жилых зданий, разрушения которых произошли вследствие стихийных бедствий.

Заключение

Вне зависимости планируется капитальный или текущий ремонт объекта, продажа, аренда или покупка здания мероприятия по определению оценки физического износа жилых и нежилых зданий позволяют определить реальное состояние сооружений, а также установить причины, по которым возникли повреждения и деформации. Чтобы эксплуатировать здание согласно действующему законодательству и быть уверенным в его безопасности и надежности, необходимо определять его физический износ.