Создание управляющей компании ЖКХ с нуля

Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Понятие УК

Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.

УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.

Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

• выплата зарплат;
• покупка техники и инструментов;
• аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Законы, регламентирующие открытие УК

Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:

Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.

Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).

Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.

Необходимая документация

Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
2. Устав.
3. Протокол собрания о создании УК.
4. Учредительный договор.
5. Приказ о назначении директора.
6. Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.

Порядок создания

Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:

1. С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
2. Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.

После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

• подготовку и согласование пакета документов;
• регистрацию в ЕГРЮЛ;
• изготовление печати;
• открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Принятие МКД в управление

Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.

Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.

Заключение договоров с жильцами

Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.

Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.

В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
• надзор за выполнением УК своих обязанностей.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

• оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
• проведение капитального и текущего ремонта;
• прием и расчет коммунальных платежей;
• распределение средств на благоустройство дома;
• создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

• информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
• взыскивать задолженности с жильцов;
• распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
• требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
• реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Заключение

Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.

3 thoughts on “Создание управляющей компании ЖКХ с нуля”

Как создать понятно. Вот только втиснуться туда человеку со стороны будет практически нереально. Слишком большие деньги, людей не из круга не пускают к кормушке. Сплошь родственники и друзья.

Статья познавательная. У вас написано что самое главное надежный персонал. А вот почему то в ЖКХ очень много жуликов.Знаю не по наслышке, сам работал там два года. У нас управляющий строил себе особняк за счет средств ЖКХ и силами работников ЖКХ.

В начале был очень перспективный бизнес, сейчас во многих регионах лицензию можно получить только по знакомству.

Как открыть управляющую компанию ЖКХ?

Качественного обслуживания многоквартирных домов реально добиться лишь благодаря слаженным действиям всех жильцов.

Конечно, основная часть работы ложится на плечи управляющих компаний, которые созданы для решения вопросов капитального ремонта, энергосбережения и общего управления жилым объектом.

Чем занимается ЖКХ?

Деятельность управляющих компаний включает в себя:

• Подготовка жилого фонда к сезонам.
• Предоставление коммунальных услуг, установка счётчиков, ремонт труб.
• Ремонт подъездов и обустройство околодомовой территории.
• Вывоз мусора.
• Подсчёт и предоставление стоимости оказанных услуг.
• Информирование жильцов и приём от них заявлений.
• Предоставление дополнительных слуг по обслуживанию домов.

Открыть управляющую компанию может любой начинающий предприниматель, имея финансовый капитал и учитывая риски и требования рынка ЖКХ.

Кто может открыть управляющую компанию?

Открытие своего ЖКХ начинается с получения лицензии, которую выдают контролирующие государственные органы.

Получить лицензию могут как физические, так и юридические лица, при этом они должны:

1. Иметь аттестат квалификации.
2. Не иметь судимости.
3. Отсутствовать в реестре лиц, подлежащих дисквалификации.

Лицензия не имеет срока действия и не требует продления. Хотя если во время работы данной организации будут выявлены нарушения закона, то лицензия аннулируется и подлежит восстановлению только в случае исправления всех недостатков в установленные сроки.

Место размещения управляющей компании и какое закупить оборудование?

С поиска месторасположения начинается работа любой организации. Для открытия управляющий компании в сфере ЖКХ идеальным будет размещение в многоквартирном доме, обычно на первом этаже, предварительно переоборудовав квартиру под рабочий офис.

В этом помещении должны находиться оборудованные рабочие места для директора, бухгалтера, специалистов, ведущих приём жильцов, туалет, место для приёма пищи.

При открытии своего бизнеса каждый руководитель должен обязательно учесть риски, с которыми может столкнуться его проект:

• Невысокая прибыльность компании.
• Отсутствие квалифицированных работников.
• Большие затраты и невысокая окупаемость финансовых вложений.
• Вмешательство местных органов власти в деятельность фирмы.
• Постоянные изменения в законодательстве сферы ЖКХ.

Последний пункт основан на неустойчивости норм закона в отношении компаний работающих в сфере ЖКХ.

Так, например, недавно деятельность нынешних управляющих компаний осуществляли жилищные кооперативы, так что окончательной стратегии развития закон не предусматривает. Что касается необходимого оборудования, потребуется купить столы, стулья, а также офисную технику.

Персонал

Залогом успешной работы компании является наличие высококлассного персонала. В управляющую фирму требуются рабочие по инженерным системам, бухгалтер, офисные специалисты.

Работники должны иметь документ об образовании. Высокая квалификация и профессионализм персонала гарантирует долгую и эффективную работу компании.

Что касается руководящей должности, то часто руководителем становится тот же человек, что и организовал данную фирму. Совокупная стоимость затрат на заработную плату в каждом случае индивидуальна и может достигать 50 000 $.

Штат персонала управляющей компании выглядит следующим образом:

1. Бухгалтер, главный бухгалтер (если компания крупная).
2. Менеджер по персоналу.
3. Юрист.
4. Мастер по ремонту инженерных систем.
5. Сантехники-электрики.
6. Сварщики, плотники.
7. Операторы ПК.
8. Уборщики придомовых территорий.
9. Уборщики подъездов.
10. Мастера, устраняющие неполадки.

Прибыльность деятельности управляющих компаний

Открытие ремонта обуви — https://mainbiznes.ru/uslugi/remont-obuvi/.

Такой показатель как рентабельность может продемонстрировать успешность работы компании. По официальным статистическим данным прибыльность управляющих компаний составляет около 10%.

Это наглядно показывает, почему многие предприниматели отказываются от ведения такого вида бизнеса. Совокупная прибыль складывается из оплаты жильцами коммунальных услуг и поддержание ремонта жилых объектов.

Сколько можно заработать, зависит от качества оказываемых услуг и от того, какие именно дома УК возьмёт на обслуживание. Не секрет, что в старых хрущевках прибыль в разы меньше, чем в новостройках. Чаще всего управляющие компании имеют большие задолженности перед поставщиками услуг.

К дополнительным источникам заработка управляющей фирмы можно отнести:

1. Экономия на проведении ремонтных работ или уборке объекта и территории: оптовые закупки материалов, услуги «гастарбайтеров».
2. Сдача в аренду площадей или предоставление мест для рекламы.
3. Услуги консьержа, охранников, платная автостоянка, установка счётчиков на воду.
4. Привлечение энергосберегающих технологий, проценты за посредничество.

Финансовые расходы состоят из:

• Выполнение текущих работ согласно договору (ремонт, уборка, работы инженерных мастеров).
• Закупка материалов, оборудования, инвентаря, обустройство офиса, покупка офисной техники и программного обеспечения.
• Заработная плата работников (директор, бухгалтер, офисные специалисты, уборщики, инженерные мастера и т.д.).
• Оплата налогов на прибыль и налогов на добавленную стоимость.

Таким образом, по предварительным подсчётам для открытия управляющей компании учредителю понадобится денежный фонд суммой более полутора миллиона рублей.

При этом необходимо учесть, что часто жильцы не платят вовремя по счетам и тем самым вводят управляющую компанию в долги. Управляющая организация вправе взыскать с неплательщика требующуюся сумму только через суд.

Хорошо, если в штате фирмы будет постоянный юрист по жилищным вопросам.По мнению многих руководителей управляющих компаний, такой вид бизнеса может быть прибыльным если в обслуживании находятся более 5 домов и при этом дома построены не более 15 лет назад.

Если грамотный руководитель учтёт все имеющиеся риски и под его управлением будет действительно качественный жилой фонд, то такая управляющая компания может прибыльно развиваться.