Условия определения непригодности жилых зданий (помещений) для проживания

К непригодным для проживания жилым домам относятся ветхие дома и дома в аварийном состоянии.

Ветхий жилой дом можно характеризовать как дом с физическим износом, при котором его прочностные и деформационные характе­ристики равны или хуже предельно допустимых характеристик, уста­новленных для действующих нагрузок и условий эксплуатации. К вет­хим жилым домам относятся: полносборные, кирпичные и каменные с физическим износом свыше 70 %; деревянные и со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65 %.

Жилой дом в аварийном состоянии — дом, состояние которого угрожает безопасности проживания (см. 1.2.4).

К непригодным для проживания жилым домам относятся также дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инже­нерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке, а также в опасных зонах отвалов породы угольных, сланце­вых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых пото­ков и снежных лавин; на территориях ежегодно затапливаемых па­водковыми водами, особое внимание уделяется домам, расположен­ным в местах экологического неблагополучия (при обнаружении на­рушений природного равновесия местности или территории или ухудшения геологических, гидрогеологических, морфологических, физических и других показателей).

Для отнесения жилого дома к категории непригодного для про­живания достаточно одного основания, рассмотренного выше.

К непригодным для проживания жилым помещениям относятся также жилые помещения в аварийном состоянии. Жилое помещение в аварийном состоянии — это помещение, состояние которого угро­жает безопасности проживания.

Аварийное состояние жилого помещения наступает в случае угро­зы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригели, колонны, простенки, панели и т. п.).

К непригодным для проживания жилым помещениям относятся помещения, расположенные в нежилых зданиях (за исключением случаев, когда такие жилые помещения были предоставлены гражда­нам на основании действующего на момент предоставления жилищ­ного законодательства); не отвечающие установленным техническим условиям, приведенным в табл. 1.2, а также не отвечающие установ­ленным санитарным условиям, приведенным в табл. 1.3, и в случае невозможности организации обслуживания жителей и неудовлетво­рительной технической эксплуатации жилого здания, при которой восстановление соответствующей эксплуатации нецелесообразно с экономической точки зрения.

Вопрос о непригодности для проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для проживания, реша­ется в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физиче­ский износ конструкций и дома в целом, размер затрат на ремонт, ре­конструкцию или модернизацию, возможность обеспечения условий проживания для неотселенных жителей в соответствии с действую­щим законодательством и т. п.).

Для отнесения жилого помещения к категории непригодного для проживания на практике достаточно одного из перечисленных осно­ваний

Таблица 1.2. Перечень технических условий для признания жилого помещения непригодным для проживания

№ п/п	Показатель	Технические условия для признания жилого помещения не­пригодным для проживания
Размеры помещений и конструктивных элементов	Ширина прямоугольной оси или средняя ширина непрямоугольной жилой комнаты менее или иправна 2,2 м (при этом ширина или глубина альковов и ниш не учитывается) — в том случае, если такая комната являетс предметом договора найма жилого помещения.
	Ширина дверного проема в капитальной стене или перегородке жилой комнаты менее 70 см и технически не может быть увеличена до нормы — и в том случае является предметом договора найма жилого помещения
	Высота жилой комнаты от пола до потолка менее 2,45 м, для климатических подрайонов IА, IБ, IГ, IД, IiA — менее 2,65 м, высота внутриквартирных коридоров — менее 2,05 м.
	Отметка пола жилой комнаты выше отметки тротуара менее чем на 0,15 м
	2	Расположение помещений	Расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м вклю­чительно — в том случае, если такая комната не имеет других окон и является предметом договора найма жило­го помещения
Окно (окна) жилой комнаты выходит в замкнутый све­товой дворик, с габаритами дворика до 5 х 5 м (включи­тельно) — в том случае, если такая комната не имеет дру­гих окон и является предметом договора найма жилого помещения
Окно (окна) жилой комнаты выходит под арку или в крытую галерею — в том случае, если такая комната не имеет других окон и является предметом договора найма жилого помещения найма жилого помещения
В жилой комнате имеется проходной лаз в техническое подполье, чердак или люк ливнестоков — в том случае, если в техническом подполье или чердаке нет другого входа и его нельзя ликвидировать (кроме одноэтажных домов посемейного заселения)
Выход из квартиры осуществляется непосредственно наружу (улицу) — в том случае, если невозможно обору­довать теплый тамбур или теплую пристройку
Брандмауэрная стена является стеной жилой комна­ты — в том случае, если нет самостоятельно замкнутого объема пристроенных к ней помещений ьзя ликвидировать (кроме одноэтажных домов посемейного заселения)
3	Благоустройство	Над жилой комнатой или кухней расположены убор­ная и ванная (душевая), если технически их нельзя пере­нести в другое место
		Непосредственно к межквартирным стенам и перего­родкам, ограждающим жилые комнаты, прикреплены приборы и трубопроводы, если технически их нельзя пе­ренести в другое место
		Вход в помещение, оборудованное унитазом, осущест­вляется непосредственно из кухни и жилых комнат — в том случае, если технически его нельзя перенести в дру­гое место
		Жилая комната, в которую встроен санитарный узел (уборная или ванная), — в том случае, если технически не представляется возможным перенести санитарный узел в другое помещение или обеспечить нормативную звукоизоляцию
		Жилая комната, пригодная по техническим условиям для переоборудования под уборную в квартире, где нет уборной (за исключением одно-, двухэтажных домов с вынесением за пределы квартир уборных)
		Жилая комната, пригодная по техническим условиям для переоборудования под ванную в коммунальной квар­тире, где ванная устроена в кухне или коридоре (если ван­ную нельзя выделить в отдельное помещение)
		Жилая комната, пригодная по техническим условиям для переоборудования под кухню, при несоблюдении требования «Правил безопасности в газовом хозяйстве» к размещению газовых плит в помещениях жилых зданий
		Жилая комната, пригодная по техническим условиям для переоборудования под «светлую» кухню в комму­нальной квартире, где площадь кухни менее 10 % от жи­лой площади квартиры или кухня оборудована в перед­ней шириной менее 1,9 м (если вход в квартиру единст­венный и осуществляется через проходную кухню)

Таблица 1.3. Перечень санитарных условий для признания жилого помещения непригодным для проживания

«Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания» (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529)

от 5 ноября 1985 г. N 529

Госгражданстроем при Госстрое СССР

письмо от 18 октября 1985 г. N 13-338

письмо от 30 апреля 1985 г. N 46-197-6

ПО ОЦЕНКЕ НЕПРИГОДНОСТИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ГОСУДАРСТВЕННОГО И ОБЩЕСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение устанавливает порядок отнесения жилых домов и жилых помещений в других строениях на территории РСФСР государственного жилищного фонда, находящегося в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов), в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд), и общественного жилищного фонда, принадлежащего колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям, к категории непригодных для постоянного проживания.

1.2. Рассмотрение вопросов о непригодности жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания должно возлагаться на междуведомственные комиссии исполкомов районных (городских, районных в городах) Советов народных депутатов согласно обязательным Приложениям 6 и 7.

1.3. Решение вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений, либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, должно приниматься в установленном законодательством порядке на основании соответствующих нормативных документов и не регламентируется настоящим Положением.

2. Основания признания жилых домов и жилых помещений

непригодными для постоянного проживания

2.1. Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований.

2.2. К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

— каменные дома с физическим износом свыше 70%;

— деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

2.3. Независимо от условий по п. 2.2 к непригодным для проживания относятся жилые дома:

а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке СНиП П-60-75**;

б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы — 10 — 20 лет.

Примечание. Строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду. Непригодность последних устанавливается в общем порядке согласно настоящему Положению;

д) при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

е) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

ж) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

2.4. К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:

а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных СНиП П-Л.1-71*, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности — в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства по утвержденному настоящим Положением перечню (Приложение 1);

г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям по утвержденному настоящим Положением перечню (Приложение 2);

д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

2.5. Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, следует решать в индивидуальном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модернизацию здания, возможность обеспечения нормальных условий проживания для неотселенных жителей и т.п.).

3. Порядок отнесения жилых домов и жилых помещений к

категории непригодных для постоянного проживания

3.1. Предварительные списки непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений составляются:

при периодическом обследовании состояния жилых домов в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, — специализированной проектной организацией системы жилищно-коммунального хозяйства;

при плановых сплошных обходах домового фонда — местным бюро технической инвентаризации;

при плановых осмотрах жилого дома — жилищно-эксплуатационной организацией.

Предварительные списки (Приложение 3) направляются жилищно-эксплуатационной организации, предприятию, на балансе которых находится дом (в дальнейшем — владелец дома).

3.2. Подготовка акта о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания производится междуведомственными комиссиями, назначаемыми исполкомами районных, городских, районных в городе Советов народных депутатов в составе заместителя председателя исполкома (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций исполкома, районного или городского архитектора, бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, управления пожарного надзора.

При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты.

3.3. Междуведомственная комиссия осуществляет свою работу на основании заявления владельца дома, направленного в исполнительный комитет Совета народных депутатов, с указанием причин, по которым он считает необходимым созыв комиссии; по указанию вышестоящих организаций, а также в случае аварийной ситуации и по представлениям органов санитарного надзора, государственного пожарного надзора, по запросу суда и прокуратуры, заявлениям граждан.

Для рассмотрения на комиссии вопроса о непригодности жилого дома или жилого помещения для постоянного проживания кроме заявления владелец дома по запросу комиссии обязан представить:

технический паспорт дома, подготовленный бюро технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа основных конструктивных элементов и дома в целом, либо отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство;

соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные бюро технической инвентаризации;

акты общего осмотра зданий (помещения) за последние 3 года с указанием ремонтных работ и объемов, выполненных за этот период;

заключение санитарно-эпидемиологической станции;

заключение государственного пожарного надзора;

заявление, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;

техническое заключение о целесообразности и стоимости ремонтных работ, перепланировки, переустройства, подготовленное проектной организацией жилищно-гражданского профиля.

3.4. Комиссия обязана уточнить величину физического износа жилых зданий и их элементов на основании соответствующего нормативного документа, наличие дефектов планировки и благоустройства, других условий, дающих основание признавать жилые дома и жилые помещения непригодными для постоянного проживания, а также относить их к следующим группам по качественным признакам:

пригодные для постоянного проживания;

непригодные для постоянного проживания на момент обследования, которые могут быть приведены в пригодное для постоянного проживания состояние при капитальном ремонте, модернизации или реконструкции, что подтверждается технико-экономическими обоснованиями;

непригодные, дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно.

В результате работы комиссии оформляется акт об отнесении здания или жилого помещения к категории непригодного для постоянного проживания (Приложение 4).

Члены комиссии, не согласные с решением, оформляют особое мнение, которое прикладывается к акту.

3.5. Решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания независимо от его ведомственной принадлежности выносится исполкомом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

Утвержденные исполкомами акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе — вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательном порядке.

В случае необходимости немедленного расселения граждан из-за аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, расселение необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций.

3.6. Копия решения о признании жилого дома (помещения) непригодным для постоянного проживания направляется владельцу дома.

Нанимателю жилого помещения выдается справка установленного образца (Приложение 5).

ОБЪЕМНО-ПЛАНИРОВОЧНЫХ ДЕФЕКТОВ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ

ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ ДЛЯ

САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ, ДАЮЩИХ ОСНОВАНИЕ

ПРИЗНАВАТЬ ПЛОЩАДЬ НЕПРИГОДНОЙ

ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ

ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ГОРОДЕ (ПОСЕЛКЕ

ГОРОДСКОГО ТИПА), ПРИГОДНОСТЬ КОТОРЫХ ДЛЯ

ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ ПОД СОМНЕНИЕМ

Примечание. В необходимых случаях к акту прилагаются протоколы технических обследований, проведенных проектно-изыскательской организацией; протоколы гигиенических исследований, проведенных лабораторией санэпидстанции и заключение главного санитарного врача о невозможности продолжения пребывания людей в здании, заключение станции (лаборатории) по борьбе с разрушениями древесины.

О РАЙОННОЙ (ГОРОДСКОЙ) МЕЖДУВЕДОМСТВЕННОЙ КОМИССИИ

ПРИ ИСПОЛКОМАХ РАЙОННЫХ (ГОРОДСКИХ) СОВЕТОВ

1. Районная (городская) междуведомственная комиссия создается при исполкомах районных (городских) Советов народных депутатов.

В состав комиссии входят:

2. Комиссия (или по ее поручению отдельные ее члены) обследует жилые помещения по указанию исполкома, запросов народных судов, прокуратуры, по просьбе учреждений и организаций.

3. В обязанность комиссии входит:

3.1. Определение пригодности жилой площади для постоянного проживания на основании требований, установленных «Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания».

3.2. Рассмотрение жалоб организаций и граждан на решения междуведомственных комиссий при исполкомах районных в городе Советов народных депутатов, поселковых жилищно-эксплуатационных организаций в отношении признания непригодности жилых домов и жилых помещений.

3.3. Определение технической возможности осуществления перепланировок и переустройства квартир.

4. Решение о непригодности комиссия принимает после обязательного обследования на месте и оформления акта по установленной форме.

5. Комиссия в своей работе руководствуется действующими законоположениями, постановлениями Правительства СССР и РСФСР, приказами Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, решениями исполкома, действующими строительными нормами и правилами, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также настоящим Положением.

6. Решения комиссии рассматриваются и утверждаются решением районного (городского) исполкома Совета народных депутатов. Решение комиссии может быть обжаловано в установленном законодательством порядке.

7. Председатель комиссии организует и направляет всю работу комиссии. Он имеет право по своему усмотрению или требованию членов Комиссии:

7.1. Привлекать к работе в комиссии специалистов аппарата Жилищного управления, производственных жилищно-эксплуатационных трестов, участков и контор, проектно-изыскательских организаций системы жилищно-коммунального хозяйства, а также из других организаций.

7.2. Вскрывать конструктивные элементы зданий.

7.3. Привлекать работников жилищно-эксплуатационных организаций к своевременной подготовке объектов и мест обследования.

7.4. Опрашивать жильцов и арендаторов с целью уточнения вопросов, необходимых для принятия Комиссией окончательного решения.

7.5. При обнаружении неисправностей строительных конструкций или оборудования давать жилищно-эксплуатационным организациям обязательные для исполнения предписания об их устранении с установлением конкретных сроков, о чем делается соответствующая запись в акте. После утверждения акта председатель Комиссии сообщает заявителю или организации о принятом Комиссией решении.

7.6. Вызывать на заседания Комиссии представителей ведомств, которым принадлежат рассматриваемые дома, а также заявителей, нанимателей жилых помещений, представителей предприятий при разборе их заявлений.

8. На все заявления, запросы, поступающие в комиссию, даются ответы в установленные законодательством сроки. Регистрация, учет заявлений и запросов, направляемых в междуведомственную комиссию, ведется в канцелярии Жилищного управления.

О МЕЖДУВЕДОМСТВЕННОЙ КОМИССИИ ПРИ ИСПОЛКОМАХ

РАЙОННОГО В ГОРОДЕ СОВЕТА НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ

1. Междуведомственная комиссия создается при исполкомах районных в городах Советов народных депутатов.

В состав междуведомственной комиссии входят:

2. Комиссия (или по ее поручению отдельные ее члены) обследует жилые помещения по указанию исполкома райсовета, исполкома горсовета, по просьбе граждан, учреждений, общественных организаций, по запросам суда и прокуратуры.

3. В обязанность комиссии входит:

3.1. Определение пригодности жилой площади для постоянного проживания на основании требований, установленных «Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания».

3.2. Определение технической возможности осуществления переустройства и перепланировок квартир.

Рассмотрение и утверждение проектов переустройств и перепланировок осуществляется на заседании междуведомственной комиссии в порядке, установленном «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда».

4. Решение о непригодности комиссия принимает только после обязательного обследования жилых помещений на месте и оформления акта по установленной форме.

5. Междуведомственная комиссия в своей работе руководствуется действующими законоположениями и постановлениями Правительства СССР и РСФСР, приказами Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, действующими строительными нормами и правилами, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также настоящим Положением.

6. Решения комиссии рассматриваются и утверждаются решением исполкома районного Совета народных депутатов.

7. Решение комиссии может быть обжаловано в Городскую междуведомственную комиссию.

8. Председатель комиссии организует и направляет всю работу комиссии. Он имеет право по своему усмотрению или по требованию членов комиссии:

8.1. Привлекать к работе в комиссии специалистов аппарата районной жилищно-эксплуатационной организации, жилищно-эксплуатационных трестов, участков, контор, проектно-изыскательских организаций системы жилищно-коммунального хозяйства и других организаций.

8.2. Вскрывать конструктивные элементы зданий.

8.3. Привлекать работников жилищно-эксплуатационных организаций к своевременной подготовке объектов и мест обследования.

8.4. Опрашивать жильцов и арендаторов с целью уточнения вопросов, необходимых для принятия комиссией окончательного решения.

8.5. При обнаружении неисправностей строительных конструкций или оборудования давать жилищно-эксплуатационным организациям обязательные для исполнения предписания об их устранении с установлением конкретных сроков, о чем делается соответствующая запись в акте. После утверждения акта председатель комиссии сообщает заявителю или организации о принятом комиссией решении.

8.6. Вызывать на заседания комиссии представителей ведомств, которым принадлежат рассматриваемые дома, а также заявителей, нанимателей жилых помещений, представителей предприятий при разборе их заявлений.

9. На все заявления и запросы, поступающие в междуведомственную комиссию, ответы даются в установленные законодательством сроки. Регистрация, учет заявлений и запросов, направляемых в междуведомственную комиссию, ведется в канцелярии жилищного управления (объединения).

Примечание. При поселковых Советах народных депутатов междуведомственные комиссии не создаются. Вопросы признания непригодности рассматриваются и разрешаются районными междуведомственными комиссиями.

Судебная практика и законодательство — «Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания» (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529)

[3] Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утверждено Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529

Методика разработана взамен «Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утвержденного Приказом Министра жилищно — коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.