Квартиры с деревянными перекрытиями

«Здравствуйте, Татьяна Васильевна. Меня зовут Ирина. Мне с мужем необходима ваша профессиональная консультация риэлтора по купле-продаже вторичной недвижимости, а точнее по приобретению квартиры с деревянными перекрытиями. Вкратце изложу нашу ситуацию: мы уже достаточно продолжительно время присматриваем себе квартиру на вторичке. Вы только не подумайте, что нам очень сложно угодить, но по опыту наших изысканий получается так, что либо квартира хорошая и при этом район не тот, либо район подходит, а квартира не дотягивает под наши требования или полностью нас не устраивает. При этом мы располагаем достаточным по московским меркам бюджетом для покупки жилья в 18-20 млн рублей.

Так вот, совсем недавно нам на глаза попался прелюбопытнейший вариант в сталинском доме — достойный нашего внимания, как нам показалось на первый взгляд, во всех отношениях. Приемлемая цена, престижный район, удачное местоположение дома в глубине массива, этажность здания, общая площадь, количество комнат и функциональная планировка, непосредственная близость к метро, шикарный вид из окна в тихий уютный двор, высокие потолки больше 3-х метров, впечатляющая архитектура — по предварительным исходным данным в объявлении всё сходилось, ну, прямо, как мы мечтали!

Нас это предложение не просто заинтересовало — мы, конечно же, что тут скрывать, загорелись этой квартирой. Но просмотр объекта в живую охладил наш пыл. О том, что дом без лифта, нам было известно заранее и сей факт не имел для нас принципиального значения — мы даже рады лишний раз прогуляться пешком по лестнице на 5 этаж. Нас насторожило совсем другое. В результате переговоров с собственником и его представителем выяснилось, что многоквартирный дом имеет не железобетонные, а смешанные/деревянные перекрытия.

Для нас эта новость, если честно, была как ушат холодной воды — хотя даже после этого мы не отказалась от своего намерения и настроены решительно, лишь быть может чуточку сомневаемся в правильности своего поступка. Психологическое состояние, в котором мы пребываем, уверена знакомо многим — и хочется и колется! До конца не можем понять как это расценивать — чего-то боимся, а чего не знаем! Обрывочные сведения, слухи, домыслы, кочующие во всемирной паутине по предмету обсуждения, ясности в вопрос не внесли — вроде бы это «плохо/не совсем хорошо», а вот чем конкретно плохи или чреваты деревянные перекрытия в квартире не совсем понятно?!

Хотелось бы получить достоверную информацию по интересующему нас вопросу, как говорится из первых рук, и узнать ваше мнение как специалиста в этой области, как эксперта рынка вторичной городской недвижимости, что вы можете подсказать или посоветовать на этот счёт: Стоит ли покупать квартиру с деревянными перекрытиями или всё же отказаться от покупки сталинки? Встречались ли в вашей практике или в практике ваших коллег варианты купли-продажи таких сложных неоднозначных объектов? Может у кого из ваших знакомых или клиентов есть личный опыт проживания в квартире с деревянными или смешанными перекрытиями и они могут предоставить полезный правдивый отзыв? Какие могут быть риски, угрозы или негативные последствия в будущем, трудно ли будет в дальнейшем продать квартиру с деревянными перекрытиями?»

Для полноты ощущений, с начала предлагаю рассмотреть потребительские качества подобного рода жилья, явные преимущества и недостатки, так сказать, плюсы и минусы квартир с деревянными перекрытиями.

• Из-за конструктивных особенностей зданий подобного типа существует ряд ограничений по проведению ремонтно-строительных работ, которые касаются непосредственно потолка и пола. В доме с деревянными перекрытиями, крайне проблематично, а во многих случаях практически не возможно, например, произвести стяжку пола из-за огромной нагрузки на несущие балки.
• Межкомнатные и межквартирные перегородки часто выполнены по каркасной технологии с заполнением пустот шлаком. В домах с деревянными/смешанными перекрытиями очень хорошая слышимость.
• Общая усталость жилищного фонда, инженерных сетей и коммуникаций: регулярные аварии из-за гнилых труб, постоянные отключения подачи электроэнергии по причине коротких замыканий, бесконечные косметические и капитальные ремонты.
• Многоквартирные дома с деревянными перекрытиями — объекты с повышенным уровнем пожароопасности. Страховщики, если и выдают полис, то с повышенным коэффициентом. В случае возникновения пожара в одной из квартир, весь дом может вспыхнуть как спичка и выгореть дотла.
• Риск сноса и переселения существует даже, если дом включен в реестр памятников архитектуры и объектов культурного наследия. Заинтересованный инвестор ни перед чем не остановится. Самый популярный предлог — плановая реконструкция исторического здания..

• Взять ипотеку на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями сейчас стало намного легче, чем ещё несколько лет назад, потому как и для финансово-кредитных учреждений настали непростые времена и им дорог каждый клиент, и всё равно придётся побегать, да поискать банк, который согласиться выдать займ под такой сложный объект.
• Согласовать перепланировку в квартире с деревянными перекрытиями, а особенно в жилых зданиях-памятниках архитектуры — это отдельная очень трудоёмкая история, по следам которой можно написать целый трактат, а если коротко, то лёгкой прогулкой эту процедуру никак не назовёшь.

Архитектурный стиль – львиная доля гражданских зданий с деревянными перекрытиями имеют свой неповторимый облик. Фасады домов и входные группы (подъезды, парадные) украшены декором из лепнины, лестничные марши с резными и коваными элементами, покатые крыши. Широта и размах здесь чувствуется абсолютно во всём: от фронтальной стороны до начинки в фойе. Уверена, что именно таких идентификационных деталей и не хватает большинству современных строений. Уникальная архитектура – неоспоримое преимущество жилья с деревянными/смешанными перекрытиями.

Проектирование и благоустройство придомовых территорий – здесь всё продумано до мелочей. Сделано всё, чтобы жильцы чувствовали себя людьми и могли с пользой провести досуг: тихие уютные скверы с детскими и спортивными площадками, прогулочными дорожками, множеством зелёных вековых насаждений, фонтанами, беседками, лавочками, гипсовыми фигурами, столами для игры в шахматы или домино, умело скрытыми от посторонних глаз и городского шума. Закрытый двор – ещё один веский довод в пользу квартиры с перекрытиями смешанного типа.

Этажность – большинство домов с перекрытиями рассматриваемого типа относятся к малоэтажному жилому фонду. Редко когда встретишь здание с деревянными балками выше 5 уровней. Даже самые неприметные шедевры дореволюционной и архитектурной мысли Страны Советов в два-три этажа с покатыми крышами, в этом отношении смотрятся куда более выигрышнее на фоне современных высоток. В малоэтажке вся её сила со всеми вытекающими преимуществами…

Комфорт проживания – уверена, что по качеству жизни старые сталинские и дореволюционные дома предоставят весомую фору конкурентам на рынке. Люди живут тихо мирно в размеренном темпе, одной большой дружной семьёй, все друг друга знают. Кроме того, уют создаётся за счёт ауры жилья. Правда, ощутить и проникнуться духом времени, искусством векового монументализма под силу только эстетам, персонам искушённым — истинным ценителям комфорта.

Плотность населения – совсем не трудно посчитать, что общее количество проживающих в стандартном доме с деревянными перекрытиями, где, например, всего 4 этажа и 4 подъезда едва ли дотягивает до численности квартирантов 1 секции самой обычной современной новостройки. Этот показатель вряд ли когда смогут переплюнуть вновь строящиеся кварталы и его безусловно можно занести в актив предмета обсуждения.

Планировки – удобством логистики (перемещения) в замкнутом пространстве могут похвастаться только удачные планировочные решения – вместительные прихожие и кладовки, просторные кухни, огромные по своим размерам санузлы, большие изолированные комнаты и полы из дубового паркета, обзорно-видовые балконы, лоджии и веранды. Жильё в основном исключительно функциональное, потому как строили в стародавние времена для людей – ни капельки не сомневаюсь, что здесь места хватит всем!

Высокие потолки от 3 метров и выше – именно эта конструктивная особенность присущая практически для всех зданий с деревянными перекрытиями и прельщает большинство потенциальных клиентов на рынке. Часто именно эта уникальная деталь становится определяющей при выборе жилья. Да и по медицинским показателям – больший объём кислорода положительно сказывается на здоровье, здесь действительно есть чем дышать!

Инфраструктура – квартиры и дома с перекрытиями смешанного типа расположены в старых обжитых районах, с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной и информационной инфраструктурой. Детские и взрослые поликлиники, больницы, детские садики, общеобразовательные школы и колледжи, магазины, кафе и рестораны, торгово-развлекательные центры, спортивные сооружения, дороги и общественный транспорт, средства коммуникации и связи – всё необходимое для полноценной жизни буквально под рукой.

Местоположение – зачастую именно со строительства домов в деревянными или смешанными перекрытиями как временного жилья и зарождалась жизнь во многих районных и областных центрах нашей необъятной страны. В результате развития населённых пунктов на данный момент подавляющее большинство этих строений отличаются крайне выгодным геоэкономическим положением. Этот факт непременно необходимо учитывать при оценке ликвидности данного типа вторичной недвижимости.

Полностью деревянные многоквартирные дома

Уверена, что для полноты рассматриваемого вопроса, стоит упомянуть и об ещё одном виде гражданских строений с деревянными перекрытиями – полностью деревянных многоквартирных домах.

Конструктивная особенность аналогичных зданий заключается в том, что почти все несущие элементы строения – лестничные марши, направляющие, обрешётка стен, стропила кровли и балки выполнены из дерева. Исключение составляют ленточный фундамент, да площадка под санузлом – они выполнены из армированного бетона.

Не смотря на специфику, покупка жилья и в данном случае также не лишена смысла. Потенциальному клиенту действительно есть над чем призадуматься. С одной стороны в «деревяшках» присутствует целый ряд неудобств и существуют определённые риски, связанные, например, с отсутствием элементарных условий для проживания (туалет на улице, общая кухня) или износом центральных коммуникаций, с другой – жильё в многоквартирных домах, построенных полностью из дерева, зачастую обладает практическим всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками (планировка, комфорт, экология, плотность населения, инфраструктура). Кроме того, квартиры подобного рода зачастую значительно дешевле аналогичных предложений по площади, но уже в панельных или кирпичных домах. А при ограниченном бюджете, как показывает практика, фактор низкой цены для многих соискателей на рынке недвижимости является определяющим критерием в выборе квартиры для личного пользования.

Ветхие многоквартирные деревянные дома не так безнадёжны, как могут показаться на первый взгляд – каждому из них присущ скрытый потенциал – инвестиционная привлекательность: земельные участки под трущобами как правило в первую очередь рассматриваются застройщиками и девелоперами для своих проектов, зачастую существует реальная перспектива сноса и получения новой квартиры как компенсацию взамен старой.

Как бы там ни было, общих рекомендаций по приобретению предоставить крайне сложно, целесообразность покупки квартиры в полностью деревянном многоквартирном доме необходимо в каждом конкретном случае рассматривать в индивидуальном порядке. Мой вам совет: «Взвесьте все за и против, плюсы и минусы и примите для себя одно единственное правильное решение!»

Сталинка с деревянными перекрытиями – мнение эксперта по недвижимости и личный опыт проживания

Если бы ещё несколько лет назад кто-нибудь сказал мне, что я куплю себе квартиру в сталинском доме с деревянными перекрытиями, да буду в ней не просто преспокойно проживать, а стану крайне довольна приобретением и безумно от этого счастлива, то я бы рассмеялась собеседнику в лицо и покрутила у виска, намекая на умалишённость и больное воображение. Личного опыта эксплуатации «деревяшек» у меня на тот момент, конечно же, не было и тогдашнее моё мнение на счёт всех зданий с перекрытиями смешанного типа было сформировано под влиянием стереотипов и предрассудков и если коротко, то его можно выразить одним ёмким словом – неликвид!

Однако, многое с тех пор поменялось в моём сознании, теперь я уже не так категорична в оценках — мнение изменилось в диаметрально противоположную сторону. Причиной кардинальной смены курса мышления послужил прелюбопытнейший и показательный случай. Вот вам моя реальная история…

В своё время я клюнула на рекламу и сдуру взяла да купила аж целых две квартиры в подмосковной новостройке. Прожила в монолитно-кирпичном доме примерно 9 лет. В конечном итоге я взвыла от новоделов, потому как намаялась и нахлебалась с чисто житейскими и проблемами эксплуатации по полной программе. Сил бороться с причудами коммунальщиков и окружающей среды больше не было, и в один прекрасный момент я собрала волю в кулак, да и продала всё это барахло с молотка.

На вырученные с продажи новостроек деньги стала подыскивать себе подходящее жильё в Москве. Запросы мои были очень даже скромные, не завышенные, я бы даже сказала стандартные: 2-х комнатная квартира желательно рядом с метро, изолированные полноразмерные комнаты, площадь не менее 50 м.кв. В результате поисков и изысканий на этот счёт, ничего путного на глаза не попадалось, кроме…квартир в домах с деревянными перекрытиями. Вот тут-то сталинки и заставили обратить на себя моё пристальное внимание.

Если честно, то вопрос перед покупкой я глубоко не изучала, и лишь на мгновение в голове промелькнуло сомнение в правильности принимаемого решения. Ещё не поднявшись на этаж, уже знала, что обязательно её куплю – настолько сильное на меня оказало впечатление аура жилья: тихий уютный двор, сталинская архитектура, от которой веет монументальным вековым спокойствием. Можно сказать, что заочно влюбилась в квартиру. Да, вопреки здравому смыслу, при выборе жилья руководствовалась эмоциями – думала не головой, а прочувствовала ситуацию сердцем. Но скорее всего, сработало контрастное восприятие – на тот момент я лично обошла около 20 квартир (блокнот не даст соврать, там всё записано), на маршруте изысканий насмотрелась всякого и вариант в сталинке с деревянными перекрытиями на удивление оказался лучшим среди всего разнообразия городского массива. Как и предполагалось, квартира была в ужасном состоянии, но меня это ни капельки не волновало и не остановило. К тому же, на просмотре объекта в живую меня ждал ещё один приятный сюрприз – в подъезде всего 9 квартир (по 3 на этаже) – это обстоятельство лишь только усилило желание приобретения и не оставило никаких препятствий к сделке. После регистрации перехода права собственности на объект недвижимости вся наша семья при помощи специалистов из Средней Азии приступили к ремонту.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова — частный риэлтор

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.