1. Понятие земельного участка.

Для начала обратимся к законодательному определению, которое дано в п. 3 ст. 6 Земельного Кодекса (в редакции от 23.06.2014 N 171-ФЗ):

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Какие выводы мы можем сделать из приведенного определения:

1. Земельный участок является объектом права собственности, т.е. может выступать предметом всевозможных сделок (купля-продажа, аренда, мена, дарение, наследование, залог и т. д.).
2. Земельный участок является недвижимой вещью.
3. Земельный участок это часть земной поверхности, т.е. верхнего слоя земной коры, доступной для непосредственного обзора и использования. Недра, т.е. то, что находится под верхним слоем земной коры, к земельному участку не относятся.
4. Часть земной поверхности получит статус «земельного участка» только тогда, когда ей будут присвоены характеристики, позволяющие определить ее в качестве самостоятельного объекта, а не просто «куска земли».

Стоит отметить, что ранее Земельный Кодекс определял понятие земельного участка по-другому. Так, с момента введения в действие Земельного кодекса 25.10.2001 г. определение земельного участка содержалось в п. 2 ст. 6 и звучало следующим образом:

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Следующий вариант определения земельного участка в ст. 11.1 Земельного Кодекса в редакции от 22.07.2008 г.:

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, с 2001 г. до 2014 года единственным признаком земельного участка закон определял его границы, которые должны были быть описаны в соответствии с законом.

Земельный Кодекс РСФСР, который действовал до 2001 года, понятия земельного участка не раскрывал вообще.

На мой взгляд, определение земельного участка в действующей редакции Земельного Кодекса является самым удачным, так как раскрывает основные признаки и не ограничивает индивидуальную определенность лишь одними границами.

Дело в том, что есть ряд земельных участков, которые могут существовать как объект права собственности и без внесенных в ЕГРН сведений о его границах. Однако, исходя из определений земельных участков, которые действовали до 2014 года, получалось, что раз такие земельные участки не имеют границ, значит они не являются земельными участками. Возникал вопрос – а чем они являются тогда?

Такая противоречивая ситуация на практике вызывала множество споров, которые, к счастью, прекратились после изложения в Земельном Кодексе определения земельного участка в действующей, более корректной и юридически верной формулировке.

Так как земельный участок является недвижимой вещью, то на него распространяет свое действие все законодательство, регулирующее правовой статус и гражданский оборот недвижимости. Как и любому объекту недвижимости, каждому земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который не повторятся на территории страны.

Земельные участки могут быть созданы (образованы) в результате раздела, выдела, объединения, перераспределения, из земель не муниципальной или государственной собственности. Также могут создаваться искусственные земельные участки.

Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету под присвоенным кадастровым номером, а права на земельные участки — государственной регистрации. Сведения о земельных участках и о правах на них вносятся в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН).

Сведения относительно земельных участков, которые вносятся в ЕГРН, разделяются на основные сведения и дополнительные. Это касается как кадастровых сведений, так и сведений о зарегистрированных правах (ст. 8 и ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Рассмотрим сведения о земельных участках, подлежащих внесению в кадастр недвижимости и в реестр прав на недвижимость подробнее.

2. Какие сведения о земельных участках вносятся в кадастр недвижимости.

Пункт 2 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости говорит нам о следующем:

К основным сведениям о земельных участках относятся характеристики, позволяющие определить участок в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков и уточнения местоположения границ земельных участков.

Таким образом, основные сведения о земельных участках, которые вносятся в кадастр недвижимости, и являются теми характеристиками, о которых идет речь в определении земельного участка из п. 3 ст. 6 ЗК РФ.

Перечень основных сведений о земельных участках предусмотрен п. 4 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости:

1. кадастровый номер и дата его присвоения;
2. описание местоположения границ земельного участка на местности;
3. ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре),
4. кадастровый номер земельного участка, из которого образован новый земельный участок;
5. сведения о прекращении существования земельного участка и дата исключения о нем сведений из ЕГРН;
6. площадь земельного участка;
7. номера регистрации и сведения о кадастровом инженере, которые выполняли кадастровые работы в отношении земельного участка, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ;
8. сведения о части земельного участка;
9. кадастровый номер образованного земельного участка — в отношении исходного участка;
10. кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости;
11. номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости.

В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости к дополнительным сведениям о земельном участке:

относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением основных сведений о земельном участке), и сведения, которые вносятся в уведомительном порядке (ч. 1 — 3 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости).

Закон предусматривает следующие дополнительные сведения о земельных участках (п. 5 ст. 8 Закона о регистрации недвижимости):

1. 1. сведения о кадастровой стоимости;
   2. сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
   3. категория земель, к которой отнесен земельный участок;
   4. вид или виды разрешенного использования;
   5. сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута;
   6. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств;
   7. сведения о том, что земельный участок расположен в границах особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны;
   8. сведения о результатах проведения государственного земельного надзора;
   9. сведения о расположении земельного участка в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории;
   10. сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;
   11. условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы;
   12. сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков в предусмотренном частью 5 статьи 43 настоящего Федерального закона случае;
   13. адрес местоположения;
   14. сведения о том, что земельный участок или земельные участки образованы на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
   15. сведения о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведения об органе, уполномоченном в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение таким земельным участком;
   16. сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом.

   3. Какие сведение о земельных участках вносятся в реестр прав на недвижимость.

   К основным сведениям о правах на земельные участки относятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним (п. 2 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости):

   1. вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
   2. сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
   3. сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
   4. вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости, номер регистрации и дата государственной регистрации таких ограничения или обременения;
   5. сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также в отношении таких лиц, являющихся физическими лицами, — страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке;
   6. основания возникновения, изменения, прекращения ограничений права или обременений объекта недвижимости;
   7. реквизиты, существенные условия сделки или сделок.

   К дополнительным сведениям о правах на земельные участки в реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации недвижимости):

   1. сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на земельный участок лица, соответствующее право которого в ЕГРН было зарегистрировано ранее, о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя, о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным, о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — записи об отметках в реестре прав на недвижимость);
   2. сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок, а также о дате поступления таких заявлений;
   3. сведения об осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными;
   4. размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, который является общим имуществом собственников помещений в объекте недвижимости, расположенного на участке;
   5. адрес электронной почты и (или) почтовый адрес правообладателя;
   6. сведения о решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
   7. сведения о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в соответствии с частью 15 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
   8. сведения об управляющем залогом и о договоре управления залогом, если такой договор заключен для управления ипотекой;
   9. иные сведения в случаях, предусмотренных федеральным законом.

   Это все основные теоретические сведения, которые нужно знать о земельном участке как объекте права. Более подробная специфическая информация будет изложена в отдельных материалах.

   Спасибо, что прочитали эту статью. Буду рад, если она окажется полезной.

   Остались вопросы по теме?
   Предлагаю обсудить в комментариях.

   В комментариях обсуждаем только тему статьи. Задавать вопросы по типу «как выиграть суд» или «что мне делать» в комментариях не нужно. Честно, на такие вопросы я не смогу ответить без уточнения всех деталей и изучения документов. А гадание, должен признать, не мой профиль. Пожалуйста, обращайтесь с подобными вопросами напрямую через социальные сети или мессенджеры. Заранее благодарен за понимание.

   

   Автор статьи, практикующий земельный юрист Горяинов Александр Александрович.