ПРИМЕР ПРОЕКТА КОТТЕДЖА

1. Раздел «Схема планировочной организации земельного участка»

Этот раздел отражает схему расположения объектов строительства с коммуникациями на земельном участке.

Как правило, для индивидуального строительства, этот раздел необходим для получения разрешения на строительство (или реконструкцию) объекта.

Для разработки схемы планировочной организации земельного участка требуется топографическая съемка участка М 1:500 с подземными коммуникациями (при наличии) Схема планировочной организации земельного участка должна соответствовать градостроительному плану земельного участка, который выдается администрацией.

2. Раздел «Архитектурные решения»

Раздел «Архитектурные решения» отражает авторский замысел архитектурного объекта – его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации. В него входят общие данные, планы этажей, фасады, архитектурные разрезы, план кровли, ведомости отделки, ведомости заполнения оконных и дверных проемов, 3D-модель, пояснительная записка и т.д.

В разделе «Конструктивные решения» содержатся чертежи технических строительных решений и конструкций: планы и сечения фундаментов, схемы расположения конструктивных элементов на разных отметках, планы расположения элементов перекрытий, планы перемычек, ведомости перемычек, схемы расположения элементов лестниц, площадок, планы расположения элементов крыши т.д. Все чертежи сопровождаются спецификациями материалов и необходимыми ведомостями.

4. Раздел «Электроснабжение, электроосвещение»

Раздел «Электроснабжение, электроосвещение» содержит чертежи технических решений по электрооборудованию объекта: принципиальные электрические схемы, схемы размещения силового и электротехнического оборудования, молниезащита и т.д.

Проект строительства коттеджного посёлка

Популярность проживания за городом ближе к природе определяет растущий спрос населения на качественную загородную недвижимость и высокие темпы строительства коттеджных посёлков. Всё это связано с большими деньгами, расходование которых должно быть предельно рациональным. Поэтому прежде чем разработать проект такого населённого пункта, необходимо составить бизнес-план, исключающий большие риски, способный заинтересовать потенциальных инвесторов.

Эскиз и планировка коттеджного поселка

Тенденцией последних лет является рост доли загородных жилых объектов, возводимых за счёт получения ипотечных кредитов. В случае успеха коттеджного дела посёлки приносят большие деньги, поэтому они вызывают повышенную заинтересованность строительных, дизайнерских, риэлтерских, рекламных фирм. А муниципальные органы власти интересуют налоговые отчисления, которые будут вычитаться из полученной прибыли от продажи недвижимого имущества, чтобы пополнять местный бюджет.

Что такое коттеджный посёлок

Это загородный жилой комплекс частных домовладений, построенный на основе Генерального плана застройки участка с применением современных строительных технологий, с использованием традиционных, а также новейших стройматериалов.

Особенно респектабельный вид у домов из оцилиндрованного бревна, которое придаёт постройкам особую эстетику и обеспечивает высокий уровень экологической чистоты. Отличие коттеджного городка от обычного дачного населённого пункта определяется следующими факторами:

• индивидуальной планировкой домов;
• эксклюзивным ландшафтным дизайном участка;
• большими денежными затратами на возведение и эксплуатацию;
• расположением в красивых, экологически чистых местах;
• подъездными путями с качественным покрытием;
• наличием полной инфраструктуры с удобно расположенными учреждениями социального, торгового, сервисного, образовательного, спортивного назначения;
• автономным коммуникационно-инженерным обеспечением;
• своей службой круглосуточной охраны посёлка.

В строительной отрасли нет единой общепринятой классификации коттеджных городков.

Вариант планировки коттеджного поселка

Однако строители иногда допускают их разделение на посёлки выходного дня, постоянного проживания, курортные, а также резиденции ранчо с ведением сельскохозяйственных работ. Все они включают дома разного уровня: эконом, бизнес-класса, элитные. Концепция строительства коттеджных городков такова, что каждый недорогой дом эконом класса должен иметь придомовую территорию от 50 соток и твёрдое покрытие для удобного круглогодичного подъезда к входу. Нелишним будет домашний телефонный номер с возможностью подключения к интернету или беспроблемная сотовая связь. Обязательна установка видеонаблюдения и пожарно-охранной сигнализации и других систем безопастности.

Стандартный коттеджный населённый пункт средних размеров насчитывает примерно 100 малоэтажных жилых домов. В среднем они строятся площадью 250 м2, а для элит класса могут быть в два раза больше.

Наибольшим спросом пользуются коттеджи на 150 м2 с мансардой, удобной планировкой без излишеств, но оснащённые практически всеми коммуникациями.

Иногда престижные коттеджные посёлки строят с соблюдением какого-либо единого стиля – исторического или этнического. Особенность русского частного домостроения, как и финского, – это дома из различного рода брёвен. Для строительства коттеджей в английском жанре преобладающим материалом является камень. Испанские жилые постройки немыслимы без внутреннего дворика патио – придомового участка земли, окружённого стенами или изгородью из растений.

В Западной Европе, особенно в Германии популярны фахверковые постройки. В их основе жёсткий каркас домика из бруса и множество горизонтальных, вертикальных, диагональных балок и раскосов. Пространство между ними заполняется различным материалом. В результате дом выглядит как декоративное строение, украшающее дизайн всего приусадебного дачного участка.

Факторы формирования стоимости

Среднюю цену посёлка из коттеджных построек определить невозможно. Стоимость его строительства формирует множество факторов. Главными являются:

• цена земельного участка, которая напрямую зависит от конкретного региона;
• наличие или отсутствие готовых коммуникаций;
• хорошие подъездные пути;
• стоимость строительных работ, необходимых материалов.

Поскольку продажа коттеджей растягивается до 3 лет и больше, то стоимость каждого дома зависит от начальной его себестоимости и от колебания предложения-спроса на недвижимость. Эти рыночные факторы могут изменяться очень часто. К тому же на общие затраты оказывает влияние изменение цены земельного участка. Лес или водоём поблизости также повышают расходы на близлежащее жильё, поскольку увеличивают число желающих его приобрести.

3D визуализация коттеджного поселка возле водоема и леса

Чтобы деньги, потраченные на возведение посёлка, окупились, принесли ожидаемый доход, необходима эффективная реклама. Это опять же затраты, которые должен отражать бизнес-план. Ведь без рекламы инвесторы могут не знать о выгодных предложениях, а до желающих приобрести коттеджное жильё не дойдёт о нём информация.

Порядок составления проекта

Хорошо продуманный бизнес-план – гарантия успеха любого дела. Его составные части являются основой проектной разработки строительства коттеджного городка. Важнейшими этапами являются:

Маркетинговый анализ рынка недвижимости коттеджных посёлков. Успешные проекты составляются после выявления конкурентов, определения их ценовой политики, динамики роста предложения и спроса не только на коттеджные постройки, но и различные объекты социального, образовательного, культурно-развлекательного назначения, построенные на этой же территории.

Проект и дизайн зданий в коттеджном поселке

Изучение земельного участка для предполагаемого возведения коттеджного городка. Это важный этап, от которого зависит успех всего дела. Определяется наличие коммуникаций, а при их отсутствии рассматривается возможность и примерная стоимость их прокладывания. Обращается внимание на удалённость будущего посёлка от важнейших транспортных магистралей, а также от естественных водоёмов, лесных массивов.

Разработка архитектурно-строительных и инженерных разделов проекта.

Оценка всех инвестиционных издержек. Они включают все затраты, куда входят расходы начиная от оформления всех проектно-сметных и разрешительных документов, и заканчивая расходованием денег на обустройство территории участка на склоне.

Управление коттеджным городком. Генеральный план коттеджного поселка для постройки

Оно может осуществляться инициатором бизнес-плана, обязанностью которого является расчёт ежемесячных взносов жильцов на эксплуатацию и текущий ремонт всех инженерных систем коммунального хозяйства, на круглосуточную охрану посёлка и уборку его территории. Если же проект предусматривает, что управленческие функции передаются другой организации, то эти расчёты, а также расходы возлагаются на её плечи.

Оценка доходности. Рассчитывается, какой предполагаемый доход может принести реализованный проект. Исходной величиной является стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения.

Анализ рисков. Здесь определяется наиболее рискованные факторы, среди которых первое место занимает резкое изменение цен на землю, строительные материалы, а также падение спроса на жилую недвижимость.

Порядок реализации коттеджей. Продажа может быть только готовых построек на основе заключения с покупателем договора купли-продажи, или на стадии строительного процесса с подписанием соглашения о долевом участии будущего владельца коттеджного жилища.

Определение сроков строительного процесса, установление даты сдачи построенных объектов.

Проектирование организации строительства (раздел ПОС)

С 2008 года при возведении любого объекта должно выполняться проектирование организации строительства (ПОС). Такая мера служит подтверждением готовности подрядчика к завершению работ в установленный срок, а также гарантией минимального воздействия на окружающую среду, общественную безопасность, а также на жизнедеятельность проживающих или работающих поблизости людей. При разработке раздела ПОС в проектировании учитываются такие требования, как минимизация материальных затрат и использования ресурсов, сокращение сроков и повышение качества готового объекта.

Состав документации

В проект организации строительства (ПОС) входят следующие элементы:

• Календарный план, а также почасовой график выполнения работ;
• Стройгенпланы для каждого этапа строительства отдельно;
• Ведомости выполняемых работ, а также потребности в материалах, вспомогательных средствах, машинах, специальном оборудовании и прочих ресурсах;
• Технологические схемы для всех строительных работ;
• Графики потребности в кадрах специалистов (с детализацией по категориям), а также в машинах, технике и транспортных средствах.

Стоит отметить, что разработка проекта строительства в каждом случае ведется индивидуально — его состав может существенно изменяться в зависимости от конкретных условий. Состав ПОС зависит не только от типа объекта, но также от применяемой техники и степени ее опасности, от климатических условий, от степени загруженности окружающих дорог, от плотности заселения прилегающего района и от многого другого.

Вводные данные

Разработка проекта организации строительства начинается при наличии следующих документов:

• Генплан и ситуационный план участка;
• Принятые архитектурные и конструктивные решения;
• Сведения о магистральных инженерных сетях, а также о действующих коммуникациях на территории строительной площадки;
• Ведомости объемов работ;
• При необходимости демонтажа — проект организации работ по сносу.

Сведения, требующиеся для составления проекта ПОС, также могут меняться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Если вам требуется разработать ПОС в кратчайшие сроки, то вам достаточно обратиться к сотрудникам компании «Спецраздел». При наличии всех исходных данных мы можем составить любые разделы проекта организации строительства в соответствии с актуальными нормативами. Более подробно о стоимости, сроках и других аспектах сотрудничества можно узнать по телефону или с помощью специальной формы на сайте.

Проекты ПОС

Проект организации строительства (ПОС) разрабатывается с целью соблюдения необходимых нормативов при выполнении строительных работ на указанной площади. Такой документ учитывает малейшие нюансы, от данных по строительной технике до расположения дорожных знаков, ограничивающих ее скорость на территории стройплощадки.
Как правило, состав проекта ПОС включает в себя примерное распределение денежных средств по всем этапам строительного процесса: — строительство бытовок;
— подведение временных инженерных сетей (вода, электричество);
— подготовка участка – перенос водопровода либо других сетей, если таковые имеются на строительном участке, спиливание деревьев; — земляные работы;
— нулевой цикл, возведение фундаментов;
— строительство каркаса здания, ограждение несущих конструкций стеновым материалом и т.д.
Такой документ именуют календарным планом, и разрабатывается он по строительным нормам и правилам.
Важный раздел проекта ПОС заключается в разработке генплана строительной площадки с привязкой его к окружающим объектам городской территории. В этом разделе в масштабе, деталях и размерах очерчиваются:
— строительный забор вокруг участка;
— въездные ворота на участок для строительной техники;
— путь следования автокранов и грузовиков с материалами;
— вылет и радиус поворота стрелы башенного или автомобильного крана;
— зоны складирования;
— бытовки, прорабская, туалеты;
— контуры здания с осями;
— расположение пожарного щита;
— знаки ограничивающие движения автотранспорта на стройке;
— схемы расположения временных электросетей, щит управления электроснабжением;
— схема подключения водопровода и его схематическое расположение.
Кроме того, примеры проектов ПОС указывают в текстовой части:
— нормативные потребности в рабочих, материалах, строительной технике и т.п.;
— квалификацию энергетика стройки, главного инженера, ответственного за технику безопасности на объекте и проведение инструктажа; — начало и окончание строительных работ;
— нормы санитарной гигиены и охраны окружающей среды, включая способ очищения колес строительной техники от грязи при выезде в город.