Оформление ипотеки на строительство дома в Сбербанке: список необходимых документов, требования к участку

Сбербанк предоставляет своим клиентам ипотеку на строительство дома на выгодных условиях. Оформление такого кредита является сложным и многоэтапным процессом. Благодаря выгодной программе от Сбербанка граждане становятся обладателями собственных частных домов.

Особенности оформления ипотеки на строительство

Оформление ипотеки на строительство дома — это рискованный вид кредитования, по мнению банков.

Строительство дома в ипотеку от Сбербанка имеет такие особенности:

• Кредит в данном случае дается на приобретение земельного участка и оплату строительных работ по возведению дома.
• Деньги перечисляются не единой суммой, а несколькими выплатами.
• Обязательно подтверждение целевого использования всех денег.
• Если банк обнаруживает нарушения, он имеет полное право расторгнуть договор ипотечного кредитования в одностороннем порядке.
• Иногда клиент не заканчивает строительство и не выплачивает задолженность. Это чревато для банка получением объекта низкой ликвидности. Из-за этого банк подстраховывается и требует в залог иной объект недвижимости.
• Из-за слишком высоких рисков банк устанавливает высокую процентную ставку. Она может на 3-4% отличаться от стандартной ставки по ипотеке.
• Проект будущего дома обязательно должен пройти согласование с банком. Заемщик не имеет права затем вносить в согласованный проект какие-либо изменения.

Преимущества ипотеки от Сбербанка

Ипотека на строительство дома от Сбербанка имеет такие преимущества:

• Сбербанк — это социально-ориентированная финансово-кредитная организация, в которой широко используются различные программы в поддержку льготных категорий населения. Поэтому даже ипотека по строительству частных домов зачастую удачно сочетается в Сбербанке с другими государственными программами. Например, к программе по постройке дома может подключаться программа «Молодая семья» или ипотека с господдержкой. Также активно практикуется перечисление материнского капитала в счет первоначального взноса. Сбербанк готов сотрудничать с инвалидами и пенсионерами.
• Зарплатные клиенты Сбербанка имеют право на сниженную процентную ставку.
• Отсутствие ограничений по денежным суммам. Если клиент приводит платежеспособного созаемщика, он может получить еще большую сумму на строительство.
• Каждый случай индивидуален. После рассмотрения заявки банк предоставляет заемщику кредитную карту с личным лимитом денег.
• Предусмотрено досрочное и частично досрочное погашение ипотеки на строительство дома.
• При возникновении непредвиденных жизненных ситуаций у клиента есть возможность запросить отсрочку платежей на срок до 2 лет. В период этих «кредитных каникул» клиент должен оплачивать только начисляемые проценты по кредиту.
• Для строительства можно привлечь любую специализированную компанию, не обязательно выбирать из списка компаний-партнеров Сбербанка.
• Для снижения затрат допускается часть работ выполнять самостоятельно.
• Обслуживание займа производится бесплатно, без дополнительных комиссий для клиентов. Рассмотрение заявок тоже бесплатное.
• Допускается получение ипотечного кредита на строительство на небольшие суммы — до 600 000 рублей.

Недостатки ипотеки на строительство

Такая программа кредитования имеет некоторые недостатки:

• Любая ипотека — это долгосрочные обязательства, подразумевающие ежемесячную финансовую нагрузку.
• Большой пакет документов, который требуется собрать клиенту для получения одобрения по заявке. К базовому пакету документов добавляются справки, которые имеют отношение к будущему дому.
• В ходе строительства нужно подтверждать целевое использование каждой выданной суммы. Для этого клиент должен собирать все накладные на покупку строительных материалов, чеки о проведении строительных или отделочных работ. Если обнаруживаются грубые нарушения, банк может прибегнуть к крайним мерам — расторжению договора.
• Высокие процентные ставки по сравнению с обычным ипотечным кредитованием.
• Большой первоначальный взнос 25-30%, в отличие от взноса по обычной ипотеке (от 10%).
• Обязательно требуется заключение договора страхования на земельный участок.

Требования к участку

Первый и очень важный этап, без которого не может начаться возведение частного дома — это покупка земельного участка. Банк внимательно следит за тем, чтобы приобретаемый участок соответствовал таким требованиям:

• Участок может располагаться и за городом, но банком четко установлено, на каком расстоянии. В каждом регионе свои требования в отношении отдаленности участков от городов (стандартные требования — не более 70-100 км от города). В любом случае земля должна принадлежать к населенным пунктам. Сбербанк не выдаст ипотеку на строительство частного дома в отдаленных деревнях. Площадь приобретаемого участка не должна быть менее 6 соток. Важно четкое разграничение участка и постановка на кадастровый учет.
• Перед тем как выдать ипотеку на строительство, банк направляет на участок специалистов для анализа типа земли и оценки рисков строительства на ней.
• Кредитор предъявляет жесткие требования к материалу, из которого будет возводиться дом. К примеру, не удастся получить ипотеку на строительство деревянного дома. Всегда в приоритете надежные конструкции из кирпича, бетона или камня.
• Обустройство коммуникаций. Сбербанк внимательно следит за тем, чтобы возводимый дом был ликвидным. Поэтому к участку должны быть подведены водоснабжение, канализация, электричество.
• Обязательно наличие дороги к участку, ездить по которой можно вне зависимости от времени года.
• Участок не должен иметь обременений, ареста, также не допускается, чтобы в отношении земли велись судебные разбирательства.

Требования к заемщикам

Не менее тщательно банком отбираются и претенденты на данный вид ипотеки. К ним предъявляются такие требования:

• Возраст от 21 года. Лица пенсионного возраста тоже могут претендовать на ипотеку, но при условии, что они погасят весь долг до того, как им исполнится 75 лет. Если клиент претендует на льготную программу, возраст определяется, исходя из ее условий.
• Наличие официального трудоустройства, причем на последнем месте работы стаж не может быть менее 6 месяцев. Общий трудовой стаж — не менее 12 месяцев.
• Наличие достаточного официального дохода. Обязательно требуется подтверждение справкой 2-НДФЛ. Если дохода не хватает, допускается привлечение созаемщиков. В качестве них обязательно выступает супруг/супруга. Доход созаемщиков тоже учитывается при расчетах.
• Если заемщик желает стать участником определенной программы, он должен соответствовать ее требованиям.

Условия ипотеки под строительство

Ипотека выдается заемщику на таких условиях:

• Займ выдается только в российской национальной валюте — рублях.
• Минимальная сумма кредитования — 300 000 рублей. Ограничений по сумме нет, но банк готов покрыть до 75% общей стоимости участка и строительства.
• Срок кредитования — 1-30 лет (зависит от выбранной программы).
• Первоначальный взнос — от 25%.
• Приветствуется наличие обеспечения по ипотеке. Это может быть поручитель или залоговое имущество. В качестве залога используется сам земельный участок с возводимым на нем домом либо другая недвижимость.
• Обязательно требуется оформление страхование залогового имущества на протяжении всего срока кредитования.
• Досрочное погашение возможно не ранее, чем через 1 год после подписания кредитного договора.
• Банк предусмотрел бесплатное обслуживание таких кредитов, отсутствие комиссии за рассмотрение, возможность бесплатно вносить ежемесячные платежи. За досрочное и частично-досрочное погашение не взимается ни комиссий, ни штрафов.

Процентная ставка

Стандартная процентная ставка при ипотеке на строительство дома составляет 11,6%. Сбербанк предусмотрел несколько параметров, которые могут изменить базовую ставку:

• Зарплатные клиенты Сбербанка получают право на льготную ставку по этой программе — 9,3% при условии, что они оформляют личное страхование (жизни и здоровья).
• За электронную регистрацию заявки предусмотрена скидка в размере 0,3% от базовой ставки.
• Молодая семья, в которой обоим супругам не исполнилось 35 лет, получают ставку на 0,4% меньше.
• Если клиент получает заработную плату в любом другом банке, тогда к ставке добавляется 0,5%.
• Отказ от личного страхования увеличивает процентную ставку сразу на 1%.
• До тех пор, пока ипотека не будет зарегистрирована, и не произойдет оформление закладной на кредитора, клиент платит на 1% больше.
• Если в регионе проживания клиента действует программа развития жилищной сферы, и местные власти поддерживают ее, то заемщик может претендовать на льготную ставку 8,3%.
• Если клиент сможет подтвердить свой доход в установленной законом форме (справкой 2-НДФЛ), ему снизят ставку на 1%.

Документы

Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:

• Анкета-заявка, которая является основанием для рассмотрения кандидатуры.
• Паспорт гражданина РФ самого клиента, а также всех его созаемщиков и поручителей (если они будут принимать участие). В банк предоставляются копии всех документов, но при себе нужно иметь и оригиналы.
• Справки, подтверждающие наличие регулярного дохода, позволяющего претендовать на получение ипотеки. Исключение составляют зарплатные клиенты Сбербанка, они могут предоставить выписку с зарплатного счета или справку по форме банка. Если заемщики смогут принести справку 2-НДФЛ, они смогут рассчитывать на скидку по процентной ставке в размере 1%.
• Документы на земельный участок. Требуется договор аренды, договор купли-продажи, разрешение на строительство. Нужно предоставить договор с компанией-застройщиком и кадастровый номер.
• Подтверждение суммы, предоставляемой в качестве первоначального взноса (после одобрения заявки).
• Свидетельство о браке/разводе.
• Свидетельства о рождении детей (особенно, если клиент претендует на льготную программу кредитования).
• Документы с подтверждением степени родства созаемщиков.
• Копия трудовой книжки, заверенная в установленном законом порядке (при официальном трудоустройстве).
• Если в ипотеке планируется использование средств материнского капитала, требуется сам сертификат (он подтверждает право семьи на эти деньги). Также нужна справка из Пенсионного фонда об имеющемся остатке денежных средств из предоставленной государством помощи.
• Если на ипотеку претендует мать-одиночка (одинокий отец), предоставляется свидетельство о смерти второго родителя или документ о лишении его родительских прав.
• Если речь идет о программе по улучшению жилищных условий, требуется справка из БТИ, подтверждающая право на улучшение жилищных условий.
• При оформлении по программе «Молодая семья» нужно взять справку о составе семьи (выписку из домовой книги).
• Реквизиты счета клиента, на который должны поступать средства субсидии.

Процесс оформления

Ипотека оформляется по такому алгоритму:

1. Сбербанк всегда действует по единому правилу — ипотечный займ выдается по территориальному признаку. То есть клиент имеет право обратиться в любое отделение Сбербанка по месту регистрации. В отдельных случаях допускается оформление в отделениях по месту расположения земельного участка или по месту постоянной работы гражданина.
2. Гражданин должен заполнить анкету-заявку. Сбербанк дает возможность своим клиентам подавать заявку в режиме онлайн или при личном визите в банк.
3. К ней прикладывается полный пакет документов (можно и в электронном виде).
4. Рассмотрение может занимать до 5 рабочих дней. Если банк одобрил кандидатуру заявителя, менеджер сообщает об этом и запрашивает дополнительные документы. К ним относятся документы на земельный участок, проектная документация, справка о возможности внести первоначальный взнос. Это будет только предварительное одобрение.
5. Для принятия окончательного решения банку требуется еще 2-3 рабочих дня. Решение будет зависеть от того, пройдут ли одобрение документы на земельный участок.
6. Если банк пришел к выводу, что клиенту можно предоставить ипотеку на строительство, назначается дата заключения кредитного договора.
7. В указанную дату клиент и кредитор подписывают ипотечное соглашение, сразу после этого производится первый денежный транш.
8. Следующий этап — обязательная регистрация ипотечной сделки в Росреестре. Параллельно с регистрацией Росреестр накладывает обременение на объект. Только после благополучного завершения регистрации клиент может перечислять ипотечные средства в счет оплаты строительных материалов или работы подрядчиков.

Банк в кратчайшие сроки должен получать документацию о расходовании денежных средств. Это обязательное условие для того, чтобы своевременно производился следующий перевод части ипотечных средств. Деньги поступают от кредитора на счет клиента по мере необходимости на данном этапе строительства. Банк проверяет их расходование, целевое использование и предоставляет следующую часть суммы.

Иногда при обращении в банк за ипотекой на строительство клиент не имеет земельного участка в собственности. Тогда земля тоже приобретается из ипотечных средств. Сделать это можно только после заключения ипотечного договора. Клиенту дается 90 дней на подбор и одобрение участка под строительство.

Важно! По окончании строительства клиент обязан оформить дом, как готовый объект недвижимости.

Погашение задолженности

Погашение ипотеки на строительство дома осуществляется точно так же, как и выплата любого другого ипотечного кредита. Банк предоставляет клиенту график платежей. Как правило, это аннуитетные платежи, то есть одинаковые на протяжении всего периода их внесения. Допускается досрочное погашение долга, но не ранее, чем через полгода после заключения ипотечного договора. Тогда можно не опасаться неустоек и штрафов.

Чтобы осуществить полное досрочное погашение, необходимо:

1. Позвонить в Сбербанк по бесплатному телефону горячей линии + 8 (800) 555-55-50, узнать точную сумму долга и предупредить о своих намерениях.
2. Внести точную сумму. Значение имеют даже копейки, в противном случае кредитный договор не будет закрыт.
3. После того как ипотека будет закрыта, следует в кратчайшие сроки получить справку об отсутствии задолженности. Она потребуется для снятия обременения в Росреестре.
4. Досрочное погашение производится в офисе банка, в мобильном приложении или в личном кабинете системы Сбербанк-онлайн.

Еще одна возможность быстрее рассчитаться с ипотекой — частично-досрочное погашение. Оно производится в даты обязательных платежей, после чего банк обязан предоставить новый график платежей с учетом внесенной суммы.

Важно! Сбербанк не взимает комиссии за ежемесячные платежи, за досрочное погашение и за внесение денежных сумм в счет частичного погашения.

Предусмотрено несколько способов внесения обязательных платежей:

• Сбербанк-онлайн. Этот способ занимает максимум 1-2 минуты. Деньги моментально попадают с текущего счета клиента на ипотечный. При необходимости в личном кабинете клиент может увидеть график платежей и общую сумму задолженности. При подключенном мобильном банке заемщик регулярно получает напоминания о предстоящих выплатах, что сводит к минимуму вероятность допущения просрочки.
• Банкоматы и терминалы самообслуживания Сбербанка. Для внесения денег таким способом нужно иметь при себе реквизиты ипотечного договора.
• Внесение в кассе банка. Клиент приходит с паспортом и передает деньги оператору, который совершает внесение и выдает соответствующую квитанцию.
• Перевод с карты стороннего банка. Способ сам по себе простой, но здесь может присутствовать комиссионный сбор (зависит от тарифов стороннего банка).

Дополнительные расходы по ипотечному кредиту

Никаких комиссий Сбербанк не берет. Это касается и рассмотрения заявок, и сопровождения ипотечным менеджером, и перечисления денег.

Клиент должен понимать, что избежать дополнительных расходов не удастся. К ним относятся:

• Оформление договора страхования объекта залога является обязательным. Также требуется покупка полиса личного страхования (добровольно).
• Оплата оценочной экспертизы объекта ипотеки.
• Оплата проекта дома, сметы.
• Государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре.
• Прочие расходы (нотариально заверенные доверенности).

Несвоевременное погашение ипотеки

Краткосрочная задержка до 5 дней не облагается в Сбербанке никакими штрафными санкциями. При превышении данного срока предусматривается наказание в отношении недобросовестных заемщиков:

• Штраф в размере 0,1% за каждый день просрочки по кредиту.
• Если с даты внесения обязательного платежа прошел уже месяц, а клиент так и не внес платеж, он должен платить неустойку в размере 2-3% в сутки от общей суммы займа.

На протяжении всего периода просрочки обязательного платежа сотрудники банка звонят клиенту, предупреждают его об ответственности и обязанности выплачивать кредит.

Если клиент допускает просрочку в несколько месяцев, тогда дело закончится судебным разбирательством. Сбербанк использует исключительно законные меры воздействия на должников, поэтому зачастую спорные дела решаются в судебном порядке.