Котлован для фундамента: как и когда готовить, правила создания

Котлован представляет собой специальную выемку в грунте, которая предназначена для устройства в ней различных фундаментов. Но под столь простым определением скрывается довольно трудная умственная и физическая работа, которая состоит из нескольких этапов. Как рассчитать размеры котлована? В какое время года лучше приступать к выкапыванию? Каким способом и с помощью каких шагов лучше всего осуществлять данный процесс? В этой статье мне бы хотелось дать исчерпывающий ответ на все эти вопросы.

Как правильно рассчитать размеры котлована

Перед тем, как вы приступите к непосредственному созданию котлована, вам нужно определить его длину и ширину. Эти показатели будут зависеть от размеров постройки и глубины, на которую залегает подошва конструкции. С габаритами здания все просто: ширина и длина несущей конструкции должны быть приблизительно на 50 см больше, чем у фасада (нужно будет прибавить по 25 см с каждой стороны). Это нужно для того, чтобы фасадная отделка не находилась в пустоте. Но важно это еще и потому, что поперечный профиль обладает трапециевидной формой. Дело в том, что стенки при выемке грунта должны иметь откосы, так как эти правила соответствуют технике безопасности.

Увеличенная на 50 см размерность здания будет проецироваться только на дно котлована, но верхушка должна быть больше данных размеров на величину, которая примерно равна глубине залегания подошвенной части конструкции. Соблюдение данного правила позволяет обеспечить пропорции с углом наклона стенок в 45 градусов. Тем самым вы защитите стенки от осыпания грунта.

На нулевом уровне размеры котлована равняются размерам дома, которые увеличиваются на глубину ямы. Увеличенные на 50 см размеры фасада таким образом совпадут с габаритами котлована на уровне подошвы фундамента.

Когда и как рыть котлован

Началом работы лучше всего назначить летнее время года или начало осени. По моему мнению, лучше успеть до наступления дождей. Это позволит не думать о постройке довольно дорогой дренажной системы, которая поможет отвести воду. В зимнее время грунт замерзает и поэтому копать котлован для фундамента становится гораздо сложнее. В этом случае вам придется разбивать грунт, а это может повлечь за собой определенные материальные и временные потери. Весна также является не самым подходящим временем года для подобной работы, ведь вода от тающего снега будет скапливаться в вашем котловане.

Выкапывание котлована традиционно производят следующими методами:

1. При помощи рабочей силы. Можно осуществлять на территориях, где отсутствуют подъездные дороги для техники. Как правило, таким методом пользуются для работ с небольшими по габаритам котлованами. Котлован для дома средних размеров будет выкапываться рабочими в среднем 2-3 недели.
2. При помощи специального оборудования. Если ваш участок имеет подъездные пути, то лучше использовать экскаваторы, грузовики, бульдозеры и погрузчики. Таким образом, вы сможете в значительной мере уменьшить трудозатраты и время на работу, ведь с помощью техники она займет порядка 2 дней, хотя все зависит от размеров самого котлована.

Учтите, что при выкопке котлована будет появляться большое количество лишнего грунта. С помощью него вы можете выровнять наклонные участки. Еще один вариант утилизации лишней земли – ее использование для укрепления дороги. В случае, если грунт окажется непригодным и ненужным, то будьте готовы потратить средства для его вывоза. Полигоны по утилизации, зачастую, находятся довольно далеко от участка, поэтому вывоз может оказаться недешевой услугой.

Правила создания котлована для фундамента

Рассмотрим пошаговую инструкцию по созданию котлована на вашем участке.

Шаг 1. Приготовления к работам. В сфере строительства котлованы чаще всего различают по присутствию угловых креплений и наклонным стенкам, а также количеству или же абсолютному отсутствию откосов. Последний показатель напрямую влияет на выбор вида котлована: ленточного либо плиточного. Проанализируйте также окружающие условия, ведь заболачивание почв, подмывание грунта и прочие факторы могут повлиять на качество работы. Дабы по максимуму избежать ошибок, нужно соблюдать следующие правила:

• Постоянно контролировать качество.
• Сверять проделываемую работу с планом.
• Своевременно корректировать процесс.

Шаг 2. Зачистка места для котлована. Перед тем, как вы приступите к выкапыванию, необходимо расчистить место от всевозможного мусора и природных препятствий. Деревья, кусты и прочие преграды лучше заблаговременно удалить со строительной площадки.

Шаг 3. Выкапывание и перемещение инженерных коммуникаций. Заранее определите места залегания труб, электросетей и канализации. Их нужно отключить, разобрать и перенести на другую территорию. После того, как процесс выкапывания будет завершен, вам нужно подумать о качественном укреплении стен.

Шаг 4. Закрепление стенок. Эта манипуляция является необходимой для всякого котлована, в особенности, если грунтовые воды на строительном участке имеют высокий уровень. От качества укрепления зависит дальнейшая надежность и безопасность дома. При укреплении стен котлована можно использовать следующие методы:

• Цементовка. Используется в условиях плотной застройки.
• Шпунтовка. Подойдет для песчаных и ослабленных грунтов, заболоченных мест, берегов водоемов и в случае если уровень грунтовых является достаточно высоким.
• Буронабивные сваи. Пожалуй, наиболее популярный и современный способ. Этот вариант позволит вам провести возведение фундамента в наибольшую глубину.

Шаг 5. Засыпка. После того, как фундамент будет полностью сооружен, вам нужно будет беспрерывно осуществлять засыпку. Во время засыпания подвальных отверстий проводится укладка перекрытий. Грунт нужно уложить слоями, которые не должны быть более 10 см. Засыпка, чаще всего, проводится 2 методами:

• При помощи навесного вибро-пневмотрамбующего оборудования.
• Собственноручно, где применяются ручные трамбовки, молотки и прочее.

По итогу хочется отметить, что к созданию котлована нужно подходить максимально ответственно, ведь от качества проведенной работы будет зависеть долговечность будущего сооружения. Будьте бдительны при расчетах, а также начните работу в нужное время и вам не придется тратить лишние деньги и силы. И наконец, заранее спланируйте все шаги, чтобы впоследствии получить котлован правильных размеров, формы и качества.

Разметка и подготовка котлована для фундамента дома

Разметка фундамента

На крупных строительных объектах для этой цели используют теодолит. Небольшие частные застройщики, зачастую, обходятся подручными средствами. Поэтому может возникнуть логичный вопрос, как разметить фундамент для дома своими руками? Оказывается ответ на него давно найден еще древними строителями.

Чтобы вырыть котлован или траншею, соответствующие плану постройки, предстоит:

• определить базовую линию;
• выстроить прямые углы;
• определить точки пересечения стен;
• разметить траншеи (плиты, шурфы, скважины) под заливку с учетом технологических запасов для монтажа опалубки.

Важно! Ширина запаса может варьироваться в широких приделах. Например, для фундамента МЗЛ может хватить и 20 см – этого места достаточно, чтобы опустить формовочный щит и распереть его с поверхности.

Для более глубоких и крупных фундаментов понадобится уже не менее 80-100 см технологического запаса с каждой стороны опалубки, так как монтажнику придется спускаться в траншею полностью.

В какое время года рыть котлован?

Вопрос, который задает каждый, кто собирается рыть котлован – когда это лучше делать? То есть нужно знать определенное время года, в которое можно вырывать котлован. Знающие специалисты рекомендуют два периода года, когда должно выполняться рытьё котлована под фундамент:

Котлован раскопан летом

Почему именно в эти периоды можно заниматься данной работой? Все очень просто, в летнее и осеннее время земля мягкая и роется хорошо. Зимой земля замерзшая, а весной она оттаивает, потому нужна будет спецтехника для откачивания накопившейся в ней воды. А на это нужны дополнительные средства. Это именно то место, где вы можете сэкономить, выбрав для строительства не зиму, а лето.

Если вы выбираете осеннее время, то нужно знать, что это не должна быть поздняя осень. Так как земля начинает замерзать, и производить работы будет очень сложно. В этот период погода держится нестабильная, ночью земля подмерзает, а днем оттаивает, что может вызвать некоторые казусы в выполнении работы.

Это не значит, что яму нельзя рыть зимой или весной. Запретов на это нет, но нужно будет учесть, что из-за сложности выполнения стоимость работы может увеличиться от 1,5 до 2 раз.

Независимо от времени года, в которое вы проделываете данную работу, необходимо помнить о безопасности. Стены котлована могут осыпаться, их стоит закрепить. Спускаться в яму следует тоже очень аккуратно. Рабочие должны находиться в специальной одежде, не лишними будут каски. Всю работу требуется выполнять очень аккуратно, что защитит яму от обсыпания, а вас – от проделывания дополнительной работы.

Построения на местности

Базовую линию удобно совместить с проекцией одной из стен дома или вынести на небольшое расстояние от нее. Обычно базу проводят параллельно границе участка. Концы отрезка базовой линии отмечают колышками, а между ним натягивают бечевку.

Далее следует самый ответственный этап – построение прямых углов фундамента. Транспортир любого размера не сможет обеспечить необходимую точность. На выручку приходит метод «египетского треугольника». Суть его заключается в том, что прямоугольный треугольник с размерами катетов 3 и 4 единицы измерения имеет длину гипотенузы в 5 единиц. Применительно к разметке фундамента этот метод используют так:

• на базовой линии отмеряют 4 м от стартового угла фундамента и забивают временный колышек. К нему привязывают бечевку длиной 5 м, и с ее помощью на земле прочерчивают дугу;
• вторая дуга откладывается с радиусом 3 метра от первого углового колышка фундамента;
• через точку пересечения дуг и первый колышек проводят прямую линию. Она обозначает направление поперечной стены под прямым углом к базе;
• на полученном перпендикуляре откладывают отрезок равный длине соответствующей стороны фундамента на плане, фиксируют его окончание колышком;
• со второго конца базового отрезка по аналогичной системе строят второй прямой угол и проводят еще один перпендикуляр к базе. На нем также откладывают размерный отрезок соответствующей стены. Устанавливают угловой колышек. В итоге имеем разметку трех стен с двумя прямыми углами;
• так как уже установлены все четыре угловых колышка, то их соединяют натянутыми веревками, заодно проверяя методом «египетского треугольника» последние два угла. Таким образом, получается прямоугольный периметр здания. При большой площади дома в проекте могут быть предусмотрены внутренние несущие стены. Их основания размечают согласно чертежу.

Параллельно периметру намечают дополнительные линии на расстоянии равном толщине фундамента. От них можно отступить еще на ширину технологического запаса, натянув пару вспомогательных веревок для обозначения границы копки с технологическим запасом.

Хотя это и недостаточно точный способ разметки фундамента, он является наиболее простым, поэтому вполне подходит для домов с небольшими площадями в плане.

Способы гидроизоляции котлована для пруда или бассейна

Помимо пленки и мембраны используются и другие материалы для гидроизоляции котлованов:

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.

Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Когда покупать на котловане невыгодно

Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».

Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.

Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.

Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.