Отклонения от разрешения на строительство

#1 mister-tip mister-tip —>

Вопрос в следующем:

ООО получено разрешение на строительство в пределах принадлежащих ему земельного участка.
В разрешении на строительство указано, что площадь строительства — 1000 м2
По факту (по нашим подозрениям) площадь застройки больше.

Существуют ли какие-либо нормы, по допустимому отклонению от проектной документации или разрешения на строительство?
Где-то слышал, что +/- 5 м2.

Строение одноэтажное, за пределы земельного участка не выходит.

#2 Serdgio2006 Serdgio2006 —>

Существуют ли какие-либо нормы, по допустимому отклонению от проектной документации

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 16 August 2013 — 09:57

#3 OlgаChernysheva OlgаChernysheva —>

#4 Serdgio2006 Serdgio2006 —>

Незначительные отступления от заданных параметров фактически построенного объекта, его технико-экономических параметров от имеющейся проектной документации

По факту (по нашим подозрениям) площадь застройки больше.

#5 Sania Sania —>

Ежели эти параметры вылезли за пределы предоставленного зем участка! Захват это называется, а не параметры.

за пределы земельного участка не выходит.

#6 Serdgio2006 Serdgio2006 —>

#7 Piranha Piranha —>

Отряд карпообразные, семейство харациновые.

ЮрКлубовец

389 сообщений

ОбратитьсяПубликации

Надо смотреть нормативы градостроительные, например правила землепользования и застройки, тот же ГПЗУ и плюс могут быть отдельно местные нормативы градрегулирования. По вашему случаю вероятны отклонения в коэффициенте застройки либо возможно в отступе от границ зу. В таком случае если бы например это было видно до получения разрешения на строительство (коэфф.застройки больше, чем в ПЗЗ), то нужно было бы получать разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров строительства в порядке 38, 39 и 41 градостроит.кодекса. Но может у Вас маленькое отклонение и Вы ничего не нарушаете.

На мой взгляд все же могут быть проблемы со вводом. Если например у Вас пятно застройки было на грани максимального коэфф. застройки, а этими 5ю метрами или процентами Вы его превысилили или из-за этих пяти метров получается, что нет отступа от границ участка, а он например в ПЗЗ предусмотрен.

Поскольку ч.1. ст.55:

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения

фото

документы

документы к заявлению

другие формы заявлений

Содержание:

Предельные параметры разрешённого строительства – элемент градостроительного регламента

Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей градостроительного регламента. Градрегламент, в свою очередь. является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

• образование территориальных зон
• установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
• установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

1. создание возможности сочетания: в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков
   • к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 ГрК РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:
  1. основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
  2. условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных слушаний
  3. вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
  1. этажность
  2. плотность застройки
  3. минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий
  4. минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
  5. минимальное количество мест на автостоянках
  6. прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ ЗУ и ОКС, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС и сочетаниями таких размеров и параметров (пункт 3 статьи 38 ГрК РФ)
• ограничения в использовании ЗУ и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, обязательны для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами ЗУ вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на них, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

• ВРИ участка нет в перечне видов использования в территориальной зоне
• размеры участков отличаются от предельных значений
• существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
• произошли отклонения от ограничений по использованию земельных участков и объектов капитального строительства
• использование участков и объектов на них создаёт опасность для жизни и здоровья людей, для окружающей среды, для памятников истории и культуры

Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь.

Примерный состав предельных параметров разрешённого строительства

Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют статья 38 и статья 40 ГрК РФ, практическую – градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории (СПОЗУ) и проекты объектов капитального строительства (реконструкции).

Стандартный состав предельных параметров

• Предельные размеры земельных участков, в том числе их площади:
  • могут быть как минимальными, так и максимальными или в варианте одновременного установления пределов обоих типов.
• Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
  • устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
  • предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия,
  • допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
• Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
  • в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ ЗУ внутри каждой территориальной зоны
  • в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент – в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице – закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
• Площадь участков, предназначенных для озеленения
• Коэффициент застройки земельного участка объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны:
  • то есть отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади земельного участка
• В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям ОКС (пункт 2.1 статьи 38 Град.кодекса РФ)
  • к цветовому решению внешнего облика объекта
  • к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
  • к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения
• Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков
• Иные предельные параметры разрешённого строительства

Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Строительство или реконструкция объектов на ЗУ должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

В ситуациях, когда собственникам или правообладателям ЗУ и ОКС требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

Условия для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

1. размеры ЗУ меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
5. максимального процента застройки в границах ЗУ
   • отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) ОКС, размещаемых на территории ЗУ

Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

• технические планы
  • для подтверждения меньшего размера ЗУ в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ ЗУ в конкретной территориальной зоне
• результаты инженерно-геологических изысканий, установивших:
  • неблагоприятные геологические условия
  • экологические условия
  • физико-химические свойства
  • водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
• проектная документация, доказывающая неприемлемость утверждённых через ПЗЗ предельных предельных параметров разрешённого строительства
• документы, подтверждающие соблюдение требований технических регламентов при размещении планируемого к строительству/реконструкции ОКС
  • заключение о соблюдении требований технических регламентов для ОКС при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
  • заключение готовит организация, состоящая в СРО

Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3 – 6 месяцев и состоит она из ряда этапов.

Последовательность действий

1. В комиссию по ПЗЗ необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

а) подготовкой сведений:

1. о правообладателях ЗУ, имеющих общие границы с ЗУ, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
2. о правообладателях ОКС, расположенных на ЗУ, имеющих общие границы с участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
3. о правообладателях помещений, являющихся частью ОКС, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

• Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
• Комитет по охране памятников культуры
• Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
• Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
• Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
• Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
• иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по ПЗЗ, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

4. Готовится решение Комиссии по ПЗЗ – принимается по результатам проведения публичных слушаний.

5. Решение комиссии по ПЗЗ направляется главе администрации муниципального образования.

6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

Консультационные услуги

Стоимость услуги компании «Земельный вопрос» по подготовке заявлений в комиссию по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) администрации муниципальных образований по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства (пункт 16 раздела «Тарифы»):

• 3 000 руб. – для физических лиц
• 5 000 руб. – для юридических лиц

Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

Полезно узнать

• Риски от установления красной линии на земельном участке – здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать здесь
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте здесь
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться здесь
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте здесь
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться здесь.
• С правилами сноса самовольной постройки можно ознакомиться здесь
• ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
• С порядком изменения территориальной зоны земельного участка позволит ознакомиться эта статья
• Ознакомиться с различными особенностями изменения территориальной зоны земельного участка можно здесь
• С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться здесь