Строительство индивидуального жилья

Даже в кризисные времена спрос на строительные работы и услуги в сфере индивидуального жилья оставался достаточно высоким. Это привлекает все новых участников в данный сегмент строительного рынка. Какие особенности следует учитывать строительным компаниям при работе с индивидуальными заказчиками – физическими лицами?

С заказчиками заключаются предварительные договоры

Рассмотрим практическую ситуацию. Организация — застройщик строит коттеджный поселок, включая коммуникации и инфраструктуру. С покупателями – физическими лицами заключаются предварительные договоры купли — продажи земельного участка с жилым домом. При этом договор содержит все существенные условия, необходимые для основных договоров такого вида. Покупатель обязан перечислить аванс (задаток). После завершения строительства жилой дом и земельный участок под ним переходит в собственность покупателя по основному договору купли — продажи. Возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Покупатели – физлица входят в указанное партнерство. При этом размер членского взноса равен соответствующей доле стоимости этой нежилой недвижимости (коммуникаций, инфраструктуры). Каков порядок учета при реализации данного проекта?

Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка. Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его. Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.

Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).

В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20. Проводки будут следующими:

ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 76 субсчет «Инвестор»
– получены от инвестора целевые денежные средства на создание коммуникаций и объектов инфраструктуры;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Подрядчик»КРЕДИТ 60 (76, 10, 70…)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Заказчик»КРЕДИТ 60 (76, 10, 70…)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве заказчика (расходы на содержание заказчика);
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 10 (60, 76…)
– отражены затраты на создание коммуникаций (не относящиеся к затратам, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 60 (76)
– учтен НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры) по затратам, не относящимся к тем, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 90
– включена стоимость (без НДС) работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика, в стоимость строительства коммуникаций (объектов инфраструктуры). Она определяется на основании договора между инвестором (некоммерческим партнерством) и организацией;
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 90
– отражен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Подрядчик»
– списаны соответствующие затраты компании, выступающей в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Заказчик»
– списаны соответствующие затраты строительной компании, выступающей в качестве заказчика;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– переданы затраты по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры) некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 19 «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»
– передан НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры), некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры). Как видно, учет совсем не простой. При этом речь шла только о бухгалтерском учете.

В налоговом учете также нужно отражать доходы (расходы) организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов (расходов) (ст. 271 и 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации.

Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №10, октябрь 2010 г.

Учет затрат в строительстве. Как не дать расходам разорить Вас.

В настоящее время, строительный бизнес развивается с космической скоростью. Появляются новые технологии, материалы. Обладая хорошими знаниями в данном направлении, можно создать вполне успешный бизнес. Вариантов развития Вашего начинания довольно много. Выбрав более подходящий для Вас, необходимо учитывать все нюансы, чтобы не потерять вложенные деньги. Большинство предпринимателей как раз это и отпугивает. Так на что же стоит обратить внимание, чтобы бизнес не попал в разряд убыточных? Ответ прост: Учет затрат строительства. Если с умом контролировать затраты строительства, потраченные суммы не только окупятся, но и обернутся хорошей прибылью.

Какова идея учета расходов в строительстве?

Только строительная организация зарегистрирована, как юридическое лицо, начинается процесс управления. Управленческие решения могут приниматься руководителями только тогда, когда есть данные, которые получены в ходе работы. Результатом должен быть анализ всех принятых решений по тому, или иному вопросу. Удобнее всего проводить контроль принятых решений используя показатели. Они могут быть выражены, как в числовом выражении, так и процентом соотношении.

Можно сделать вывод, что грамотное управление возможно только тогда, когда все данные достоверные. Для создания общей картины, важно учитывать не только общие сведения, но и информацию о работе всех подразделений.

В условиях современного мира, чтобы компания была успешной, важно правильно принимать решения. Но это не может быть достигнуто без планирования, анализа и контроля. Учет расходов в строительстве используя технологии Финоко – это тот метод, который позволяет все это объединить.

Особенность учета затрат в строительстве

Особенность учета затрат в строительстве заключается в том, что направление само по себе является не простым. К примеру, каждый проект в компании имеет свою продолжительность, или процесс стройки является очень уникальным. Также учитывается то, что каждый проект проходит не одну стадию согласования и обязательно должна быть смета. Именно смета является началом любой стройки. И таких моментов в этом виде бизнеса очень много.

По статистике в РФ на каждого директора приходится по 2.4 юридических лица. Причин тому очень много: работа в различных налоговых субъектах, различная структура собственности на активы, стремление сократить налоговые платежи и многое другое. Вести сводный учет затрат подрядчика и посчитать реальную прибыль объекта строительства в таком случает становиться не просто.

Нет никакой тайны в том, что вести учет расходов в строительстве нужно. При отсутствии данного учета организация автоматически получает высокий риск стать неплатежеспособной. В результате таких действий банкротство не за горами.

Задачи учета затрат подрядчика

Главной задачей является обеспечение руководителей строительной фирмы всеми необходимыми данными, для принятия правильных решений. Решения могут быть приняты в ходе:

• планирования расходной части на определенный период времени;
• планирование расходов, их анализ и контроль над исполнением;
• готовые отчеты помогут выявить сильные и слабые стороны бизнеса. Эти данные могут быть только по Вашему предприятию, так и сравнительный анализ с конкурентами.

Контроль затрат в строительстве должен обязательно включать в себя:

• смету;
• учет и работу с договорами. Это касается, как заказчиков, так и подрядчиков, поставщиков товаров и услуг;
• план-график. Он отвечает за своевременность, анализ и контроль над издержками предприятия. То есть, позволяет не пропустить срок той, или иной оплаты. Обеспечивает отслеживание сроков и количества выполняемых работ.

Веб-сервис ФИНОКО, на основании многолетнего опыта, подготовил автоматизированную систему управленческого учета в строительстве. Которая непосредственно включает в себя учет расходов в строительстве. Готова модель, позволяет быстро и четко получать данные для ведения, анализа и контроля над расходной частью предприятия. Такой учет можно легко вести, как по одному объекту, так и по всем одновременно. Готовый эталон включает в себя:

• сводный и операционный отчеты. Это касается, как одного объекта, так и нескольких;
• общий отчет предназначен, для управления коммерческими тратами;
• отчет сводный по материалам, которые используются в процессе строительства и др.

Управленческий учет в строительстве дает возможность формировать план работы фирмы. К примеру, сколько нам понадобится в запланированном периоде времени материалов, и сколько мы затратим на них. Какие обязательства необходимо выполнить, и какие траты компания должна совершить за весь период.

Учет расходов в строительстве. С чего начать?

С чего начинается стройка? Не с закладки фундамента, гораздо раньше. Оно не может быть начато, если нет понимания, какие траты необходимо совершить. Болезненная тема данного направления – не правильный учет в строительстве. Отсюда мы получаем нехватку денежных средств на покрытие всех расходов. Поэтому учет расходов в строительстве, необходимо начинать с составления сметы.

Смета – это документ, утвержденный между заказчиком и исполнителем. В ней содержится перечень работ, которые необходимо выполнить. Определить какие материалы нужны, в каком количестве и в какой период. Выявить конечную стоимость объекта. Чтобы было проще работать с документом, желательно разбить всю информацию на временные этапы. Составить план-график. К примеру, в какой срок необходимо провести платеж, или до какого числа нужно завершить определенный этап строительства. Все сметы могут отличаться друг от друга. Но суть они должны нести одну.

Учет затрат подрядчика производить проще, если смета составлена правильно. Исходя из плана-графика, мы будем знать обо всех предстоящих тратах и поступлениях. Соответственно, контроль осуществлять легче.

Для чего нужен контроль расходов в строительстве?

Стройка — это длительный процесс, имеющая несколько производственных циклов. Разнообразие работ, многообразие объектов различной сложности. Одной из задач строительной компании является контроль расходов. Если упустить контроль расходов в строительстве, то предприятие может столкнуться с серьезными трудностями.

Основная проблема заключается в том, что нам необходимо получить конечный финансовый результат всего объекта. При этом обладать информацией о финансовом результате каждого месяца. На эти вопросы как раз отвечает учет расходов в строительстве.

В соответствие с рекомендациями необходимо вести контроль расходов в строительстве по прямым и косвенным тратам. Но не стоит забывать, что выбор метода учета затрат в строительстве должен быть обоснован технологическим процессом и зависит от вида деятельности.

Исходя из полученной информации, можно проводить полный анализ, регулировать и контролировать все траты. В результате не составит труда оперативно принять меры и исправить ситуацию. От того, насколько тщательно мы ведем учет затрат подрядчика, зависит успех фирмы. При проведении анализа учета затрат в строительстве за определенный промежуток времени, мы сразу выявим, по какой статье идет перерасход и по какой причине.

Контроль затрат строительства по прямым затратам.

Прямые издержки в строительстве – это одна из главных составляющих частей сметной стоимости. В них включены все траты, которые необходимо совершить на строительные работы, также неизбежные ожидаемые расходы. Учет расходов по прямым издержкам необходимо вести по следующим статьям:

Заработная плата

Здесь отражаются все траты на оплату труда сотрудников, которые задействованы в процессе строительства:

• Производственные рабочие;
• Рабочие, которые занимаются перемещением оборудования и материалов на территории объекта строительства.

При расчете заработной платы необходимо отталкиваться от времени за выполнением каждого вида работ. На помощь могут прийти методические сборники, где указаны способы расчета, нормы и расценки.

Затраты на эксплуатацию транспорта и материалов

• Амортизация;
• Стоимость электроэнергии и ГСМ, вспомогательных материалов;
• Оплата труда рабочих, которые занимаются обслуживанием строительных машин.

Единицей оценки работы транспорта является моточас. В общее время включаем переезд с объекта на объект, ремонтные работы на замену запасных частей, оплачиваемые технологические перерывы.

Формирование стоимости одного моточаса осуществляется благодаря следующим критериям:

• стоимость ремонта;
• амортизация единицы техники;
• цена деталей;
• ГСМ;
• траты на транспортировку и др.

Расходы на эксплуатацию транспорта могут меняться исходя из многих факторов: погодные условия, состояние дорог, габариты груза и т. д.

К прямым издержкам в строительстве можно отнести издержки по устранению неполадок в процессе работы. К ним можно отнести расходы на гарантийное обслуживание и ремонт.

Материалы

Материалы — это факторы формирования себестоимости строящихся зданий и сооружений. Все расходы осуществляются по мере выполнения определенных работ. Ошибки в учете затрат в строительстве по материалам, могут повлиять на итог работы в целом. В результате увеличивается риск по недоплатам, переплатам.

В данную статью включены все издержки на материалы, полуфабрикаты, конструкции. А также, расходы на заготовку, доставку и хранение. Сюда же входит цена самих материалов и сырья.

Издержки могут быть выполнены по мере выполнения определенных работ, или совершены заранее.

Чтобы правильно определить стоимость материалов, необходимо знать стоимость каждой единицы. Так же, важен расход, отдельно для каждого вида работ.

Прочие прямые издержки

Так же, как и другие расходы, перечень может изменяться, исходя из специфики деятельности. В процессе учета затрат в строительстве по прочим прямым расходам включены:

• Увеличение издержек в зимнее время;
• Расходы на перевозку рабочих;
• Расходы на содержание вахтовых поселений, оплата суточных;
• Издержки на содержание и ремонт дорог в момент строительства;
• Командировочные расходы;
• Страхование;
• Содержание спасательных служб;
• Расходы на организацию торгов, тендеров;
• Издержки на обеспечение нормальных условий труда.

Учет по косвенным расходам

Полная противоположность прямых издержек в строительстве — это косвенные. Они напрямую не зависят на определение стоимости объекта. Учет ихдержек по косвенным расходам необходимо вести по следующим статьям:

Общепроизводственные расходы

Это издержки по обслуживанию основных и вспомогательных производств.

• содержание строительных машин;
• амортизация и расходы на ремонт основных средств;
• заработная плата основных рабочих;
• содержание строительных площадок;
• коммунальные расходы;
• аренда;
• издержки на набор и обучение персонала;
• административно-управленческие расходы;
• налоги и платежи;
• иные расходы по выполнению строительных работ.
  Вспомогательные расходы.

К такому виду относят стоимость услуг, потребляемых основным производством:

• Услуги по выработке электроэнергии;
• Услуги по выработке тепловой энергии и др.

К какому выводу мы можем прийти, проводя учет затрат в строительстве по косвенным расходам? Это не так уж важно. Если разделяете это мнение, то вы уже загнали себя в угол. Не обращая внимания на величину таких расходов, мы медленными шагами можем привести компанию к серьезным проблемам.

Основная цель учета затрат в строительстве — это предоставление полной информации и финансовом положении компании. Правильно организованный учет затрат подрядчика, позволяет обладать информацией по всем издержкам в процессе стройки, для проведения дальнейшего анализа. Проще говоря, такой Контроль расходов в строительстве позволяет эффективно управлять и координировать работу.

Планирование затрат в строительстве

Планирование расходов в строительстве – это очень важная часть управленческого учета в строительстве. Не уделяя должного внимая данному разделу, можно и не начинать процесс строительства вообще. Планирование издержек в строительстве оказывает большое влияние на весь управленческий процесс в целом.

Планирование и контроль затрат подряжчика делится на:

• комплексные;
• специализированные;
• перспективные;
• оперативные;
• стратегические;
• тактические;
• локальные;
• глобальные.

Планирование издержек в строительстве решает вопросы:

• целесообразно ли используются все материальные и технически ресурсы строительной фирмы;
• анализирует рынок и позволяет планировать, исходя из имеющихся условий;
• дает четкую картину, что позволяет всем подразделениям вести оперативную работу;
• увеличивает эффект от применения всех данных на прогнозируемый период времени;
• упрощает и систематизирует контроль над деятельностью предприятия.

Планирование расходов в строительстве стоит осуществлять на строго определенный период времени. Это связано с ситуацией на рынке, с ценами на материалы, конкуренцией и прочее. Ввиду достаточно частых изменений, важно быть всегда в курсе дел и планировать деятельность исходя из ситуаций в настоящее время.

Планирование внутрифирменных издержек в строительстве

Главная цель планирования затрат в строительстве — это уменьшение рисков в деятельности строительной организации. Внутрифирменное планирование нацелено на перспективу развития компании, на основании бизнес-плана. Внутрифирменное планирование ресурсов в строительстве может изменяться, если у рынка были какие-то перемены.

Внутрифирменное планирование затрат подрядчика решает задачи:

• выявить экономическое состояние фирмы;
• какие нужно решить вопросы, чтобы все цели и задачи были реализованы.

При данном виде планирования затрат в строительстве, необходимо учитывать:

• состояние рынка и спрос на работы и услуги;
• грамотно ли будут использоваться имеющиеся ресурсы;
• что необходимо предпринять, чтобы получить прибыль и др.

Главные принципы планирования расходов в строительстве

• единство. В данный принцип входит непрерывная взаимосвязь между подразделениями компании. Подразумевается добиться положения, чтобы все отделы сотрудничали, как единое целое, для успешной реализации поставленных задач;
• участие. Если принцип единства учитывал подразделения, то здесь берется за основу каждый сотрудник. Персонал должен понимать, что от него хотят и каким образом это должно быть достигнуто;
• непрерывность. В строительной организации деятельность должна быть непрерывной. То есть достигается одна цель, за ней идет другая. Разрыва быть не должно;
• гибкость. Рыночная ситуация может меняться довольно быстро и неожиданно. Компания должна быть к этому готова и сразу же изменить свой план действий;
• точность. Все планирование должно быть точным по отношению к самой компании. Планы должны быть реальными и выполнимыми.

Планирование и прогнозирование расходов в строительстве на основании сметы

Началом формирования расходов в строительстве является смета. Смета — это планирование предстоящих расходов, которые необходимо совершить для того, чтобы выполнить определенные работы.

Задачи сметы расходов

• планирование платежей в строительстве по всем нюансам проекта;
• информирование подразделений и персонала о поставленных целях;
• управление процессом производства;
• оценка эффективности работы.

Процесс исполнения сметы необходимо контролировать постоянно. Что мы получили, что было задумано. Если есть какие-либо отклонения, срочно нужно принимать меры и стараться избежать подобного в будущем. Конечно, может быть и такое, что планирование затрат в строительстве на основании сметы было составлено не верно. То есть, не учтены какие-либо факторы, и компания просто не может ее выполнить. Поэтому, если мы определили, что смета может быть недействительной, нужно принимать меры. Но это необходимо делать заблаговременно.

Планирование затрат в строительстве на основании сметы разрабатывается на основании:

• информации о материальных издержках. Тут учитывается необходимое количество ресурсов, для выполнения работ;
• информации о расходах на заработную плату и отчисления;
• амортизация и др.

Решение задач, с помощью планирования затрат в строительстве

Планирование затрат в строительстве позволяет решить следующие задачи:

• конкурентное преимущество. Планирование затрат в строительстве создано именно для того, чтобы понимать, какую цель преследует фирма. Но, к сожалению, из-за частого изменения рыночной ситуации, крупные фирмы редко планируют затраты в строительстве на долгий период времени. Хотя, если рассмотреть с другой точки зрения, то конкурентов в строительном бизнесе много. И только долгосрочное планирование может помочь фирме удержаться на плаву и обойти конкурентов;
• применение имеющихся ресурсов. Планирование затрат в строительстве обязательно должно учитывать то, что имеющиеся ресурсы не должны лежать на складах без дела. Это тоже своего рода экономия;
• решение вопросов. Каждая строительная фирма должна иметь краткосрочные и долгосрочные планы. Любая оценка ситуации на сегодняшний день, это взгляд в будущее. Составлять долгосрочные планы необходимо по принципу: из будущего в настоящее. Бесспорно долгосрочные планы будут неоднократно меняться, но цель уже поставлена, к которой нужно стремиться;
• контроль за выполнением показателей. Планирование затрат в строительстве — это мощнейший организационный момент в развитии. Задачи для выполнения поставлены для всех подразделений и персонала. Руководству остается только контролировать процесс выполнения и своевременного принятия решения, ввиду каких-либо отклонений;
• уменьшение вероятности возникновения рисков. Задачей любой стройки является выполнение строительных работ в установленные сроки и в полном объеме. Но в процессе выполнения работ иногда возникают ситуации, которые могут отодвинуть срок сдачи проекта. Уменьшение рисков — это планирование и анализ того, что может произойти. Какие обстоятельства при возникновении повлияют на сдачу работ, или объекта в целом. Такими событиями могут быть: стихийные бедствия, погодные условия, иные внешние обстоятельства. Если рассматривать экономическую сторону, то это банкротство, не соблюдение условий договора и пр.;
• развитие производства. План деятельности компании идеален? Но он не имеет смысла, если не будет совместных усилий персонала, направленных на его реализацию. Каждый сотрудник должен понимать, что от него требуется. Поэтому, руководству рекомендуется переходить на автоматизированную систему учета, для непрерывного контроля.

Грамотное планирование учета затрат в строительстве помогает улучшить работу компании в целом. Также позволяет оперативно выявить какие-либо отклонения, возникшие в процессе деятельности. Не контролировать расходы — это верный признак того, что Ваша компания может стать неплатежеспособной, что приведет к банкротству. Когда достигнуто соотношение: расходы — продуктивность, можно смело двигаться дальше в развитии строительной компании и не бояться за ее будущее.

В достижении данного соотношения поможет готовая автоматизированная модель: «Управленческий учет в строительстве» для Веб-сервиса «ФИНОКО». Модель позволит вести учет затрат в строительстве без лишних издержек времени. Отчет содержит весь перечень фактических, плановых и прогнозных данных о деятельности предприятия. В результате он является отличным средством достижения успеха в бизнесе.